{"id":12121,"date":"2023-12-19T15:35:54","date_gmt":"2023-12-19T20:35:54","guid":{"rendered":"https:\/\/www.millerthomson.com\/automatic-vesting-real-property-testators-intention\/"},"modified":"2025-03-17T12:33:50","modified_gmt":"2025-03-17T16:33:50","slug":"automatic-vesting-real-property-testators-intention","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.millerthomson.com\/fr\/perspectives-juridiques\/services-aux-particuliers\/automatic-vesting-real-property-testators-intention\/","title":{"rendered":"Conseils pour les notaires\u00a0: La d\u00e9volution automatique d\u2019un bien immeuble \u00e9valu\u00e9e en fonction de l\u2019intention du testateur"},"content":{"rendered":"

Survol de la r\u00e8gle de d\u00e9volution automatique<\/strong><\/h2>\n

Conform\u00e9ment \u00e0 l\u2019article\u00a09(1) de la Loi sur l\u2019administration des successions<\/em>[1]<\/a> (la \u00ab\u00a0LAS<\/strong>\u00a0\u00bb),<\/p>\n

Les biens immeubles que le repr\u00e9sentant successoral n\u2019a ni ali\u00e9n\u00e9s, ni c\u00e9d\u00e9s, ni distribu\u00e9s aux personnes y ayant droit \u00e0 titre b\u00e9n\u00e9ficiaire en vertu de l\u2019article\u00a017, dans les trois ann\u00e9es qui suivent la mort du d\u00e9funt, que des lettres d\u2019homologation ou d\u2019administration aient ou non \u00e9t\u00e9 obtenues sont, sans cession par le repr\u00e9sentant successoral, d\u00e9volus, \u00e0 l\u2019expiration de cette p\u00e9riode, \u00e0 ces personnes y ayant droit en vertu du testament ou du fait de la succession ab intestat, ou \u00e0 leurs ayants droit. Cette d\u00e9volution a lieu sous r\u00e9serve de la Loi sur l\u2019enregistrement des droits immobiliers<\/em>, si le bien-fonds est enregistr\u00e9 sous le r\u00e9gime de cette loi et des paragraphes\u00a053 (3) et (5) de la Loi sur l\u2019enregistrement des actes<\/em> et sous r\u00e9serve des dispositions ci-apr\u00e8s.<\/p><\/blockquote>\n

En r\u00e9sum\u00e9, les biens immeubles sont automatiquement d\u00e9volus aux personnes y ayant droit \u00e0 l\u2019expiration des trois ann\u00e9es qui suivent le d\u00e9c\u00e8s du propri\u00e9taire du bien, aux termes de l\u2019article\u00a09 de la LAS.<\/p>\n

Toutefois, l\u2019article\u00a010 de la LAS pr\u00e9voit ce qui suit\u00a0:<\/p>\n

L\u2019article\u00a09 ne porte pas atteinte aux droits conf\u00e9r\u00e9s \u00e0 un ex\u00e9cuteur ou \u00e0 un administrateur testamentaire par un testament ou par la Loi sur les fiduciaires ni aux droits conf\u00e9r\u00e9s \u00e0 un fiduciaire par un testament[2]<\/a>.<\/p><\/blockquote>\n

Quelle incidence pour les notaires?<\/p>\n

Prenons l\u2019exemple d\u2019un foyer conjugal[3]<\/a>. Si deux conjoints sont propri\u00e9taires d\u2019un foyer conjugal en tant que conjoints, au d\u00e9c\u00e8s de l\u2019un d\u2019eux, le bien est transmis \u00e0 l\u2019autre par droit de survie. Par cons\u00e9quent, la r\u00e8gle de d\u00e9volution automatique pr\u00e9vue \u00e0 l\u2019article\u00a09(1) de la LAS ne s\u2019applique pas dans ce cas. En d\u2019autres termes, si un copropri\u00e9taire d\u00e9c\u00e8de, le copropri\u00e9taire survivant h\u00e9rite automatiquement de la part de propri\u00e9t\u00e9 du copropri\u00e9taire d\u00e9c\u00e9d\u00e9. Dans ce cas de figure, il n\u2019est pas n\u00e9cessaire que le notaire examine l\u2019application de la r\u00e8gle de d\u00e9volution automatique (ni la pr\u00e9vision dans le testament d\u2019un legs immobilier au copropri\u00e9taire survivant).<\/p>\n

Toutefois, lorsque les conjoints sont propri\u00e9taires d\u2019un bien en commun ou que le titre de propri\u00e9t\u00e9 du foyer conjugal n\u2019est d\u00e9tenu que par un seul des conjoints, il est imp\u00e9ratif que le r\u00e9dacteur du testament consid\u00e8re l\u2019intention du testateur concernant la r\u00e9partition de son int\u00e9r\u00eat dans la propri\u00e9t\u00e9 au moment de son d\u00e9c\u00e8s. Si l\u2019intention du testateur est que son int\u00e9r\u00eat dans le foyer conjugal soit transf\u00e9r\u00e9 \u00e0 l\u2019autre conjoint \u00e0 son d\u00e9c\u00e8s, cette intention doit \u00eatre clairement mentionn\u00e9e<\/u> dans le testament du testateur. Tout manquement \u00e0 cette r\u00e8gle ne pourra pas<\/strong> \u00eatre corrig\u00e9 par le m\u00e9canisme de d\u00e9volution automatique, pour les raisons expos\u00e9es ci-dessous.<\/p>\n

Jurisprudence de l\u2019Ontario<\/h2>\n

Dans l\u2019arr\u00eat Di Michele <\/em>c. Di Michele<\/em>[4]<\/a>, la d\u00e9funte \u00e9tait la seule propri\u00e9taire immatricul\u00e9e de la maison familiale \u00e0 la date de son d\u00e9c\u00e8s. La d\u00e9funte avait inclus dans son testament une clause discr\u00e9tionnaire qui donnait \u00e0 l\u2019ex\u00e9cuteur testamentaire le pouvoir de vendre les biens au moment et de la mani\u00e8re que l\u2019ex\u00e9cuteur testamentaire jugerait opportun[5]<\/a>. Le testament pr\u00e9voyait le legs de l\u2019int\u00e9gralit\u00e9 des biens de la d\u00e9funte \u00e0 ses trois enfants, \u00e0 parts \u00e9gales. Le seul actif de la succession \u00e9tait la maison familiale. Un litige a \u00e9clat\u00e9 entre les trois enfants adultes de la d\u00e9funte au sujet de la propri\u00e9t\u00e9.<\/p>\n

La Cour d\u2019appel de l\u2019Ontario a estim\u00e9 que la r\u00e8gle de d\u00e9volution automatique en vertu de l\u2019article\u00a09 de la LAS ne s\u2019appliquait pas <\/strong>car, dans son testament, la d\u00e9funte avait donn\u00e9 \u00e0 l\u2019ex\u00e9cuteur testamentaire le pouvoir discr\u00e9tionnaire de vendre le bien, ce qui constituait une intention contraire \u00e0 l\u2019application de l\u2019article\u00a09 de la LAS. La Cour a invoqu\u00e9 l\u2019article\u00a010 de la LAS, qui exclut l\u2019application de l\u2019article\u00a09 de la LAS lorsque cette application compromet un droit d\u00e9tenu par une fiducie successorale en vertu d\u2019un testament.<\/p>\n

De plus, la Cour d\u2019appel de l\u2019Ontario a estim\u00e9 que les b\u00e9n\u00e9ficiaires n\u2019avaient aucun int\u00e9r\u00eat d\u00e9volu sur le bien, car le testament ne pr\u00e9voyait pas de legs sp\u00e9cifique de la maison familiale \u00e0 aucun des trois enfants adultes de la d\u00e9funte. Par cons\u00e9quent, l\u2019int\u00e9r\u00eat de chacun des b\u00e9n\u00e9ficiaires \u00e9tait conditionnel jusqu\u2019\u00e0 la date du partage[6]<\/a>.<\/p>\n

Dans la cause Kuzyk <\/em>c. Romaniuk<\/em>[7]<\/a>, la Cour sup\u00e9rieure de justice de l\u2019Ontario a suivi la d\u00e9cision rendue dans l\u2019arr\u00eat Di Michele<\/em>. Dans cette affaire, un litige est survenu lorsque l\u2019un des multiples b\u00e9n\u00e9ficiaires a cherch\u00e9 \u00e0 vendre une maison, soutenant que son int\u00e9r\u00eat lui \u00e9tait d\u00e9volu en vertu de l\u2019article\u00a09(1) de la LAS. La Cour sup\u00e9rieure de justice de l\u2019Ontario a estim\u00e9 que le testament du d\u00e9funt accordait aux ex\u00e9cuteurs testamentaires le pouvoir discr\u00e9tionnaire \u00ab\u00a0de vendre, d\u2019hypoth\u00e9quer… ou de disposer autrement de ma [la] succession… au moment, de la mani\u00e8re et selon les conditions… que mes [lesdits] ex\u00e9cuteurs testamentaires… le d\u00e9cident…\u00a0\u00bb[8]<\/a>. Citant l\u2019arr\u00eat Di Michele<\/em>, la Cour a conclu ce qui suit\u00a0:<\/p>\n

[TRADUCTION] Lorsque le testament donne \u00e0 l\u2019ex\u00e9cuteur testamentaire le pouvoir de vendre un bien au moment et de la mani\u00e8re que celui-ci le juge opportun, cette intention expresse pr\u00e9vaut. Lorsque l\u2019ex\u00e9cuteur testamentaire poss\u00e8de ce droit aux termes d\u2019un testament, l\u2019article\u00a010 de la Loi pr\u00e9voit que l\u2019article\u00a09 de la Loi ne compromet pas ce droit. L\u2019article\u00a09 ne limite pas l\u2019\u00e9tendue du pouvoir que le testateur a donn\u00e9 \u00e0 l\u2019ex\u00e9cuteur testamentaire en exigeant que les biens soient d\u00e9volus aux b\u00e9n\u00e9ficiaires apr\u00e8s trois ans. En ce sens, l\u2019intention du testateur est de premi\u00e8re importance[9]<\/a>.<\/p><\/blockquote>\n

Dans l\u2019affaire Proudfoot Estate<\/em>[10]<\/a>, la Cour devait d\u00e9terminer si une ferme appartenant au testateur \u00e9tait d\u00e9volue aux b\u00e9n\u00e9ficiaires trois ans apr\u00e8s le d\u00e9c\u00e8s du testateur. Contrairement aux circonstances d\u00e9crites dans la jurisprudence mentionn\u00e9e ci-dessus, la testatrice avait l\u00e9gu\u00e9 la ferme \u00e0 ses enfants dans son testament et avait l\u00e9gu\u00e9 le reliquat de sa succession \u00e0 ses ex\u00e9cuteurs testamentaires sur la base de certaines obligations fiduciaires, notamment un pouvoir de vente, mais avait sp\u00e9cifiquement exclu <\/em>tout bien immeuble \u00ab\u00a0pr\u00e9c\u00e9demment l\u00e9gu\u00e9 sp\u00e9cifiquement\u00a0\u00bb. La Cour a estim\u00e9 que l\u2019intention du testateur \u00e9tait de premi\u00e8re importance. Plus pr\u00e9cis\u00e9ment, la Cour a estim\u00e9 ce qui suit, puisque la testatrice avait sp\u00e9cifiquement d\u00e9volu la ferme \u00e0 ses enfants dans le testament, celle-ci serait d\u00e9volue aux enfants trois ans apr\u00e8s son d\u00e9c\u00e8s\u00a0:<\/p>\n

[TRADUCTION] Je rejette la proposition selon laquelle, lorsqu\u2019un pouvoir de vente explicite ou implicite est pr\u00e9vu dans un testament, les terres ne peuvent pas \u00eatre d\u00e9volues aux b\u00e9n\u00e9ficiaires en vertu de la Loi sur l\u2019administration des successions<\/em> actuellement en vigueur. J\u2019estime qu\u2019il faut tenir compte de l\u2019intention du testateur telle qu\u2019elle est exprim\u00e9e dans le testament. Dans le cas qui m\u2019occupe, rien ne peut \u00eatre plus clair que l\u2019intention du testateur de s\u00e9parer la ferme de Burlington du pouvoir expr\u00e8s de vendre et du pouvoir implicite qui peut r\u00e9sulter d\u2019une instruction de payer les dettes. Je constate que la ferme de Burlington a \u00e9t\u00e9 d\u00e9volue aux l\u00e9gataires d\u00e9sign\u00e9s trois ans apr\u00e8s la date du d\u00e9c\u00e8s de Catherine Laing Proudfoot[11]<\/a>.<\/p><\/blockquote>\n

Pour r\u00e9sumer les principes \u00e9nonc\u00e9s dans la jurisprudence mentionn\u00e9e ci-dessus, lorsqu\u2019un testateur accorde par testament aux ex\u00e9cuteurs testamentaires le pouvoir explicite ou implicite de vendre, d\u2019hypoth\u00e9quer ou d\u2019ali\u00e9ner des biens, les biens d\u00e9tenus par le d\u00e9funt au moment de son d\u00e9c\u00e8s ne sont pas assujettis <\/strong>\u00e0 la r\u00e8gle de d\u00e9volution automatique en vertu de l\u2019article\u00a09 de la LAS. Par cons\u00e9quent, si le testateur a l\u2019intention de l\u00e9guer son int\u00e9r\u00eat dans certains biens aux b\u00e9n\u00e9ficiaires pr\u00e9vus, le testament doit\u00a0: 1)\u00a0exclure sp\u00e9cifiquement ces biens du pouvoir discr\u00e9tionnaire des ex\u00e9cuteurs testamentaires de les vendre, de les hypoth\u00e9quer ou de les ali\u00e9ner; ou 2)\u00a0le testament ne doit pas donner aux ex\u00e9cuteurs testamentaires le pouvoir discr\u00e9tionnaire de vendre, d\u2019hypoth\u00e9quer ou d\u2019ali\u00e9ner des biens; ou 3)\u00a0comme indiqu\u00e9 ci-dessus, le testament doit sp\u00e9cifiquement l\u00e9guer l\u2019int\u00e9r\u00eat du testateur dans ses biens au b\u00e9n\u00e9ficiaire pr\u00e9vu par le testateur.<\/p>\n

Pour revenir \u00e0 l\u2019exemple du foyer conjugal, m\u00eame si l\u2019int\u00e9gralit\u00e9 du reliquat de la succession du testateur est laiss\u00e9e \u00e0 son conjoint survivant et que ce dernier est l\u2019ex\u00e9cuteur du testament du testateur, si le testament pr\u00e9voit un pouvoir explicite ou implicite de vendre les biens du testateur (m\u00eame si ces biens sont le foyer conjugal), la r\u00e8gle de d\u00e9volution automatique ne peut s\u2019appliquer, de sorte que le conjoint survivant n\u2019h\u00e9ritera pas automatiquement du titre de propri\u00e9t\u00e9 de son foyer conjugal. Dans certaines circonstances, cela aurait pour cons\u00e9quence involontaire que le conjoint survivant ait \u00e0 payer des frais d\u2019homologation pour son domicile matrimonial.<\/p>\n

Dans l\u2019affaire Smith <\/em>c. Smith<\/em>[12]<\/a>, le testament en question mentionnait que le reliquat de la succession serait d\u00e9volu au requ\u00e9rant, qui se trouvait \u00e9galement \u00e0 \u00eatre l\u2019ex\u00e9cuteur testamentaire. La question \u00e9tait de savoir si les biens appartenant au d\u00e9funt \u00e9taient automatiquement d\u00e9volus au requ\u00e9rant trois ans apr\u00e8s le d\u00e9c\u00e8s du d\u00e9funt. La Cour a estim\u00e9 qu\u2019un bien peut \u00eatre automatiquement d\u00e9volu si un int\u00e9r\u00eat sp\u00e9cifique dans le bien est conf\u00e9r\u00e9 au b\u00e9n\u00e9ficiaire, plut\u00f4t qu\u2019un int\u00e9r\u00eat dans le reliquat de la succession. Dans l\u2019arr\u00eat Smith, la Cour a estim\u00e9 que l\u2019article\u00a09 de la LAS n\u2019avait pas pour effet de transf\u00e9rer le droit de propri\u00e9t\u00e9 au requ\u00e9rant, puisque ce dernier n\u2019avait pas d\u2019int\u00e9r\u00eat dans le bien, mais plut\u00f4t un int\u00e9r\u00eat b\u00e9n\u00e9ficiaire dans le reliquat de la succession\u00a0:<\/p>\n

[TRADUCTION] La formulation des dispositions du testament est pratiquement identique \u00e0 celle des dispositions sur lesquelles s\u2019appuie la Cour d\u2019appel dans l\u2019arr\u00eat Di Michele <\/em>pour \u00e9tablir que le droit pr\u00e9vu par le testament n\u2019\u00e9quivaut pas \u00e0 un int\u00e9r\u00eat dans le bien. On observe le m\u00eame r\u00e9sultat dans la pr\u00e9sente cause. Le requ\u00e9rant n\u2019a pas d\u2019int\u00e9r\u00eat dans le bien, mais a un int\u00e9r\u00eat b\u00e9n\u00e9ficiaire dans le reliquat de la succession. Ceci ne cr\u00e9e aucun int\u00e9r\u00eat de propri\u00e9t\u00e9 dans un actif pr\u00e9cis de la succession<\/u>[13]<\/a>. [nos soulignements]<\/p><\/blockquote>\n

Conclusions<\/h2>\n

Avant de pr\u00e9parer le testament d\u2019un client, le notaire doit s\u2019enqu\u00e9rir de la mani\u00e8re dont le testateur souhaite d\u00e9tenir tous les biens. Lorsque le testateur poss\u00e8de un bien immeuble, la pratique recommand\u00e9e consiste \u00e0 effectuer une recherche de titre sur la propri\u00e9t\u00e9 pour confirmer le mode de d\u00e9tention du titre. Le notaire doit ensuite interroger le client sur ses intentions testamentaires concernant la disposition de son int\u00e9r\u00eat dans le bien immeuble \u00e0 son d\u00e9c\u00e8s. Ces informations doivent figurer dans le testament du client et le notaire doit les consigner avec diligence dans ses notes au dossier. Comme l\u2019indique la jurisprudence mentionn\u00e9e ci-dessus, le fait de ne pas tenir compte de la disposition des biens d\u2019un client dans son testament conform\u00e9ment \u00e0 ses intentions ne pourra \u00e9videmment pas \u00eatre corrig\u00e9 par la r\u00e8gle de d\u00e9volution automatique en toutes circonstances.<\/p>\n

\n

[1]<\/a> Loi sur l\u2019administration des successions<\/em>, L.R.O.\u00a01990, chap.\u00a0E.22, art. 9.<\/p>\n

[2]<\/a> Loi sur l\u2019administration des successions<\/em>, L.R.O.\u00a01990, chap.\u00a0E.22, art. 10.<\/p>\n

[3]<\/a> Loi sur le droit de la famille<\/em>, L.R.O.\u00a01990, chap.\u00a0F.3, art. 18.<\/p>\n

[4]<\/a> Di Michele <\/em>c. Di Michele<\/em>, 2014 ONCA\u00a0261.<\/p>\n

[5]<\/a> Ibid<\/em>, paragraphe\u00a0101.<\/p>\n

[6]<\/a> Ibid<\/em>, paragraphe\u00a0103.<\/p>\n

[7]<\/a> Kuzyk c. Romaniuk<\/em>, 2015 ONSC 5995.<\/p>\n

[8]<\/a> Ibid<\/em>, paragraphe 17.<\/p>\n

[9]<\/a> Ibid<\/em>, paragraphe 28.<\/p>\n

[10]<\/a> Proudfoot Estate, Re<\/em>, [1994] O.J. No. 704.<\/p>\n

[11]<\/a> Ibid<\/em>, paragraphe 20.<\/p>\n

[12]<\/a> Smith c. Smith, <\/em>2022 ONSC 63.<\/p>\n

[13]<\/a> Ibid<\/em>, paragraphe 27.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Survol de la r\u00e8gle de d\u00e9volution automatique Conform\u00e9ment \u00e0 l\u2019article\u00a09(1) de la Loi sur l\u2019administration des successions[1] (la \u00ab\u00a0LAS\u00a0\u00bb), Les biens immeubles que le repr\u00e9sentant successoral n\u2019a ni ali\u00e9n\u00e9s, ni c\u00e9d\u00e9s, ni distribu\u00e9s aux personnes y ayant droit \u00e0 titre b\u00e9n\u00e9ficiaire en vertu de l\u2019article\u00a017, dans les trois ann\u00e9es qui suivent la mort du d\u00e9funt, […]<\/p>\n","protected":false},"author":86,"featured_media":14380,"parent":0,"comment_status":"closed","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"footnotes":""},"categories":[600],"insight-format":[470],"class_list":["post-12121","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-services-aux-particuliers"],"acf":[],"yoast_head":"\nConseils pour les notaires\u00a0: La d\u00e9volution automatique d\u2019un bien 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