{"id":12025,"date":"2023-07-27T11:54:34","date_gmt":"2023-07-27T15:54:34","guid":{"rendered":"https:\/\/www.millerthomson.com\/limportance-de-suivre-lapproche-standard-matiere-de-privileges-de-la-construction\/"},"modified":"2023-07-27T11:54:34","modified_gmt":"2023-07-27T15:54:34","slug":"limportance-de-suivre-lapproche-standard-matiere-de-privileges-de-la-construction","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.millerthomson.com\/fr\/perspectives-juridiques\/bulletin-droit-de-la-construction-et-fr\/limportance-de-suivre-lapproche-standard-matiere-de-privileges-de-la-construction\/","title":{"rendered":"L\u2019importance de suivre \u00ab l\u2019approche standard \u00bb en mati\u00e8re de privil\u00e8ges de la construction"},"content":{"rendered":"<p>Dans la r\u00e9cente d\u00e9cision <em>Avli BRC Developments Inc. v. BMP Construction Management Ltd<\/em>., 2023 ABCA\u00a0147, la Cour d\u2019appel de l\u2019Alberta a confirm\u00e9 la validit\u00e9 de privil\u00e8ges inscrits par des sous-traitants, laquelle \u00e9tait contest\u00e9e en raison d\u2019irr\u00e9gularit\u00e9s lors de l\u2019enregistrement.<\/p>\n<h2>Contexte<\/h2>\n<p>Avli BRC Developments\u00a0Inc. (\u00ab\u00a0<strong>Avli<\/strong>\u00a0\u00bb) confie \u00e0 BMP Construction Management\u00a0Ltd. (\u00ab\u00a0<strong>BMP<\/strong>\u00a0\u00bb) la construction d\u2019un immeuble en copropri\u00e9t\u00e9 sur un terrain qu\u2019elle poss\u00e8de \u00e0 Calgary. BMP engage ensuite des sous-traitants\u00a0: Desa Glass, une division de Desa Holdings\u00a0Ltd. (\u00ab\u00a0<strong>Desa<\/strong>\u00a0\u00bb), Rimrock Landscaping\u00a0&amp; Property Management\u00a0Ltd. (\u00ab\u00a0<strong>Rimrock<\/strong>\u00a0\u00bb), Grant Metal Products\u00a0Ltd. (\u00ab\u00a0<strong>Grant\u00a0<\/strong>\u00bb) et Shanahan\u2019s GP\u00a0Ltd. (\u00ab\u00a0<strong>Shanahan\u2019s<\/strong>\u00a0\u00bb) (collectivement les \u00ab\u00a0<strong>sous-traitants<\/strong>\u00a0\u00bb).<\/p>\n<p>Le 15\u00a0octobre\u00a02019, pendant la construction du projet, Avli enregistre son plan de l\u2019immeuble en copropri\u00e9t\u00e9 (\u00ab\u00a0<strong>Plan de copropri\u00e9t\u00e9<\/strong>\u00a0\u00bb). Elle devient alors propri\u00e9taire de tous les logements et de toutes les parties communes plut\u00f4t que simple propri\u00e9taire du terrain. Apr\u00e8s l\u2019enregistrement du plan de copropri\u00e9t\u00e9, l\u2019association de copropri\u00e9taires n<sup>o<\/sup>\u00a01912037 est cr\u00e9\u00e9e, sans toutefois qu\u2019Avli ne nomme un conseil d\u2019administration provisoire conform\u00e9ment \u00e0 l\u2019article\u00a0101 de la <em>Condominium Property Act<\/em>, R.S.A.\u00a02000, c.\u00a0C\u00a0-22<em>.<\/em><\/p>\n<p>En octobre et novembre\u00a02019, alors qu\u2019Avli n\u2019a vendu aucun logement, les sous-traitants enregistrent des privil\u00e8ges. Desa et Grant d\u00e9posent leurs privil\u00e8ges respectifs contre le plan de copropri\u00e9t\u00e9 seulement, tandis que Shanahan\u2019s et Rimrock d\u00e9posent les leurs contre un seul logement. Or, ils auraient d\u00fb les d\u00e9poser contre chaque logement et contre l\u2019ajout, conform\u00e9ment \u00e0 \u00ab\u00a0l\u2019approche standard\u00a0\u00bb \u00e9nonc\u00e9e dans la <em>Builders\u2019 Lien Act\u00a0<\/em>de l\u2019Alberta (<em>BLA<\/em>). En outre, le privil\u00e8ge de Grant d\u00e9signe erron\u00e9ment l\u2019association de copropri\u00e9taires comme propri\u00e9taire du terrain.<\/p>\n<h2>Contestation des privil\u00e8ges par Avli<\/h2>\n<p>Avli conteste la validit\u00e9 des privil\u00e8ges des sous-traitants en pr\u00e9tendant que l\u2019article ci-dessous est inapplicable aux privil\u00e8ges de Desa et Grant, enregistr\u00e9s contre le plan de copropri\u00e9t\u00e9 seulement, puisque les travaux n\u2019ont pas \u00e9t\u00e9 demand\u00e9s par l\u2019association de copropri\u00e9taires\u00a0:<\/p>\n<blockquote><p><strong><em>78. Builders\u2019 Lien Act<\/em> [traduction]<\/strong><\/p><\/blockquote>\n<ul>\n<li style=\"list-style-type: none;\">\n<ul type=\"none\">\n<li>78(1)\u00a0Aux fins de la <em>Builders\u2019 Lien Act<\/em>,<\/li>\n<li>\u2026<\/li>\n<li>(b)\u00a0si, \u00e0 la demande d\u2019une association,<\/li>\n<li>(i)\u00a0soit des travaux sont effectu\u00e9s \u00e0 l\u2019\u00e9gard d\u2019un logement, des parties communes ou les deux,<\/li>\n<li>(ii) soit des mat\u00e9riaux sont fournis pour utilisation dans un logement, dans les parties communes ou les deux,<\/li>\n<li>en faveur de l\u2019immeuble en g\u00e9n\u00e9ral, tout privil\u00e8ge cr\u00e9\u00e9 par cette loi en raison des travaux ou de la fourniture gr\u00e8ve le patrimoine des propri\u00e9taires de tous les logements et de l\u2019int\u00e9gralit\u00e9 des parties communes;<\/li>\n<\/ul>\n<\/li>\n<\/ul>\n<blockquote><p>\u2026<\/p>\n<p>[traduction]\u00a078(2)\u00a0Si<\/p><\/blockquote>\n<ul>\n<li style=\"list-style-type: none;\">\n<ul type=\"none\">\n<li>(a)\u00a0un privil\u00e8ge d\u00e9sign\u00e9 \u00e0 l\u2019alin\u00e9a\u00a0(1)b) est cr\u00e9\u00e9, et<\/li>\n<li>(b) une d\u00e9claration de privil\u00e8ge est enregistr\u00e9e contre le plan de copropri\u00e9t\u00e9,<\/li>\n<li>cette d\u00e9claration de privil\u00e8ge, lors de son enregistrement contre le plan de copropri\u00e9t\u00e9,<\/li>\n<li>(c)\u00a0est r\u00e9put\u00e9e \u00eatre enregistr\u00e9e \u00e9galement contre le certificat de titre de chaque logement, et<\/li>\n<li>(d) peut \u00eatre exerc\u00e9e contre chaque logement et les parties communes comme si la d\u00e9claration de privil\u00e8ge avait \u00e9t\u00e9 enregistr\u00e9e express\u00e9ment contre le patrimoine de chaque copropri\u00e9taire et la quote-part des parties communes appartenant \u00e0 chaque copropri\u00e9taire.<\/li>\n<\/ul>\n<\/li>\n<\/ul>\n<p>Avli all\u00e8gue que les privil\u00e8ges de Desa et Grant sont invalides puisque les travaux sur le projet ont \u00e9t\u00e9 effectu\u00e9s non pas \u00e0 la demande de l\u2019association de copropri\u00e9taires, mais \u00e0 la demande d\u2019Avli. L\u2019entreprise conteste le privil\u00e8ge de Grant pour un deuxi\u00e8me motif\u00a0: l\u2019association de copropri\u00e9taires est d\u00e9sign\u00e9e comme propri\u00e9taire du terrain plut\u00f4t qu\u2019Avli.<\/p>\n<p>Enfin, Avli conteste les privil\u00e8ges de Rimrock et Shanahan\u2019s puisqu\u2019ils sont enregistr\u00e9s contre un logement chacun; ainsi, ces deux sous-traitants devraient recevoir uniquement une fraction du montant demand\u00e9.<\/p>\n<h2>D\u00e9cision en appel<\/h2>\n<p>La Cour d\u2019appel de l\u2019Alberta rejette l\u2019appel d\u2019Avli et confirme la d\u00e9cision du juge de premi\u00e8re instance validant les privil\u00e8ges des sous-traitants. Elle invoque une disposition protectrice, l\u2019article\u00a037 de la <em>BLA<\/em>\u00a0:<\/p>\n<blockquote><p>[traduction]\u00a037(1)\u00a0La conformit\u00e9 substantielle \u00e0 l\u2019article\u00a034 suffit; une contravention aux exigences de l\u2019article\u00a034 n\u2019emporte pas l\u2019invalidit\u00e9 du privil\u00e8ge \u00e0 moins que, de l\u2019avis de la Cour, cette contravention ne cause un pr\u00e9judice au propri\u00e9taire, \u00e0 l\u2019entrepreneur, au sous-traitant, au cr\u00e9ancier hypoth\u00e9caire ou \u00e0 une autre personne.<\/p>\n<ul type=\"none\">\n<li>(2)\u00a0Si, de l\u2019avis de la Cour, une personne subit un pr\u00e9judice en raison de la contravention \u00e0 l\u2019article\u00a034, le privil\u00e8ge est invalid\u00e9 uniquement dans la mesure o\u00f9 la contravention cause un pr\u00e9judice \u00e0 cette personne.<\/li>\n<li>(3)\u00a0Le pr\u00e9sent article n\u2019\u00e9limine aucunement l\u2019obligation d\u2019enregistrer le privil\u00e8ge.<\/li>\n<\/ul>\n<\/blockquote>\n<p>La Cour d\u2019appel conclut que la validation des privil\u00e8ges n\u2019entra\u00eene aucun pr\u00e9judice. Dans son analyse du pr\u00e9judice, la Cour s\u2019est demand\u00e9e [traduction] \u00ab\u00a0si quelqu\u2019un avait \u00e9t\u00e9 tromp\u00e9 et amen\u00e9 \u00e0 agir d\u2019une fa\u00e7on qui lui \u00e9tait pr\u00e9judiciable\u00a0\u00bb. \u00c9tant donn\u00e9 qu\u2019aucun logement n\u2019avait \u00e9t\u00e9 vendu, que l\u2019association de copropri\u00e9taires n\u2019avait aucun conseil d\u2019administration lorsque les sous-traitants ont enregistr\u00e9 leurs privil\u00e8ges, et qu\u2019Avli conservait la propri\u00e9t\u00e9 de tous les logements et le contr\u00f4le du projet, la Cour consid\u00e8re que la validation des privil\u00e8ges des sous?traitants ne cause aucun pr\u00e9judice. Elle conclut \u00e9galement que ces privil\u00e8ges sont substantiellement conformes aux exigences techniques de validit\u00e9. C\u2019est pourquoi elle juge que les privil\u00e8ges des sous-traitants sont valides et donne raison au juge de premi\u00e8re instance sur cet aspect.<\/p>\n<p>L\u2019aspect le plus controvers\u00e9 des d\u00e9cisions des tribunaux inf\u00e9rieurs, l\u2019adoption de contrats pr\u00e9constitutifs, n\u2019a cependant \u00e9t\u00e9 ni examin\u00e9 ni confirm\u00e9 par la Cour d\u2019appel. Dans la d\u00e9cision de premi\u00e8re instance<a href=\"#_ftn1\" name=\"_ftnref1\">[1]<\/a>,\u00a0le juge A.R. Robertson avait conclu que l\u2019association de copropri\u00e9taires avait forc\u00e9ment adopt\u00e9 le contrat pr\u00e9constitutif entre Avli et l\u2019entrepreneur g\u00e9n\u00e9ral et que celle-ci \u00e9tait r\u00e9put\u00e9e avoir ratifi\u00e9 la demande de travaux d\u2019Avli, devenue un contrat postconstitutif. Cet aspect de la d\u00e9cision du juge, confirm\u00e9 par la Cour du Banc du Roi, n\u2019a pas \u00e9t\u00e9 trait\u00e9 par la Cour d\u2019appel.<\/p>\n<h2>\u00c0 retenir<\/h2>\n<p>Lorsqu\u2019ils effectuent des travaux sur un nouvel immeuble en copropri\u00e9t\u00e9, ou \u00e0 la demande d\u2019une association de copropri\u00e9taires, les entrepreneurs et les sous-traitants qui veulent enregistrer un privil\u00e8ge doivent suivre \u00ab\u00a0l\u2019approche standard\u00a0\u00bb d\u00e9crite par la Cour d\u2019appel dans <em>Avli<\/em>. Ainsi, malgr\u00e9 les d\u00e9sagr\u00e9ments associ\u00e9s \u00e0 ces d\u00e9marches, la Cour consid\u00e8re que les cr\u00e9anciers privil\u00e9gi\u00e9s doivent enregistrer leurs privil\u00e8ges contre les certificats de titre de tous les logements et le cas \u00e9ch\u00e9ant contre l\u2019ajout au plan de copropri\u00e9t\u00e9.<\/p>\n<p>Si vous avez des questions, n\u2019h\u00e9sitez pas \u00e0 communiquer avec un des membres du groupe <a href=\"https:\/\/www.millerthomson.com\/fr\/nos-services\/services\/litige-construction\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Litige\u00a0|\u00a0Construction<\/a> de Miller Thomson.<\/p>\n<hr \/>\n<p><a href=\"#_ftnref1\" name=\"_ftn1\">[1]<\/a> 2021\u00a0ABQB\u00a0412<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Dans la r\u00e9cente d\u00e9cision Avli BRC Developments Inc. v. BMP Construction Management Ltd., 2023 ABCA\u00a0147, la Cour d\u2019appel de l\u2019Alberta a confirm\u00e9 la validit\u00e9 de privil\u00e8ges inscrits par des sous-traitants, laquelle \u00e9tait contest\u00e9e en raison d\u2019irr\u00e9gularit\u00e9s lors de l\u2019enregistrement. Contexte Avli BRC Developments\u00a0Inc. (\u00ab\u00a0Avli\u00a0\u00bb) confie \u00e0 BMP Construction Management\u00a0Ltd. 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