{"id":12008,"date":"2023-07-04T13:52:36","date_gmt":"2023-07-04T17:52:36","guid":{"rendered":"https:\/\/www.millerthomson.com\/la-cour-dappel-c-b-prononce-computation-interets-lors-depot-sommes-fideicommis-substitution-dune-hypotheque-legale-la-repartition-risque-dans-un-contrat-prix-coutant-majore-assortis-d\/"},"modified":"2023-07-04T13:52:36","modified_gmt":"2023-07-04T17:52:36","slug":"la-cour-dappel-c-b-prononce-computation-interets-lors-depot-sommes-fideicommis-substitution-dune-hypotheque-legale-la-repartition-risque-dans-un-contrat-prix-coutant-majore-assortis-d","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.millerthomson.com\/fr\/perspectives-juridiques\/bulletin-droit-de-la-construction-et-fr\/la-cour-dappel-c-b-prononce-computation-interets-lors-depot-sommes-fideicommis-substitution-dune-hypotheque-legale-la-repartition-risque-dans-un-contrat-prix-coutant-majore-assortis-d\/","title":{"rendered":"La Cour d\u2019appel de la C.-B. se prononce sur la computation des int\u00e9r\u00eats lors du d\u00e9p\u00f4t de sommes en fid\u00e9icommis en substitution d\u2019une hypoth\u00e8que l\u00e9gale et la r\u00e9partition du risque dans un contrat \u00e0 prix co\u00fbtant major\u00e9 assorti d\u2019une estimation"},"content":{"rendered":"

Dans la d\u00e9cision r\u00e9cente Highridge Homes Ltd. v. de Boer<\/em>, 2023\u00a0BCCA\u00a074, la Cour d\u2019appel de la Colombie-Britannique (la \u00ab\u00a0Cour<\/strong> \u00bb) a accueilli un appel portant sur des int\u00e9r\u00eats courus, jugeant que les fonds vers\u00e9s en fiducie \u00e0 titre de garantie pour un privil\u00e8ge de construction (hypoth\u00e8que l\u00e9gale de la construction) ne constituaient pas un paiement aux termes du contrat entre les parties (le \u00ab contrat de construction<\/strong>\u00a0\u00bb) permettant d\u2019acquitter les obligations de paiement des ma\u00eetres de l\u2019ouvrage ou de mettre fin \u00e0 l\u2019accumulation des int\u00e9r\u00eats contractuels.<\/p>\n

La Cour a aussi rejet\u00e9 un appel incident au motif que l\u2019int\u00e9gration d\u2019une estimation des co\u00fbts dans le contrat de construction ne suffisait pas dans les circonstances pour modifier la r\u00e9partition du risque de d\u00e9passement de co\u00fbts, assum\u00e9 par les ma\u00eetres de l\u2019ouvrage dans un contrat \u00e0 prix co\u00fbtant major\u00e9.<\/p>\n

Contexte <\/strong><\/h2>\n

L\u2019appelante, Highridge Homes Ltd. (l\u2019\u00ab\u00a0entrepreneur<\/strong>\u00a0\u00bb), a \u00e9t\u00e9 mandat\u00e9e par Vanessa et Dirk\u00a0de\u00a0Boer (les \u00ab\u00a0ma\u00eetres de l\u2019ouvrage<\/strong>\u00a0\u00bb) pour la construction d\u2019une maison \u00e0 Vernon, en Colombie-Britannique. Les parties ont conclu un contrat de construction \u00e0 prix co\u00fbtant major\u00e9, lequel, par sa nature, attribue le risque de d\u00e9passement des co\u00fbts aux ma\u00eetres de l\u2019ouvrage. Ce contrat comportait toutefois une estimation des co\u00fbts, sous la forme d\u2019un document de deux pages listant les diff\u00e9rents \u00e9l\u00e9ments du projet et une estimation de leur co\u00fbt (l\u2019\u00ab\u00a0estimation des co\u00fbts<\/strong>\u00a0\u00bb).<\/p>\n

En raison d\u2019une m\u00e9sentente, les parties ont r\u00e9sili\u00e9 le contrat de construction avant la fin des travaux. L\u2019entrepreneur a produit une facture finale pour les services fournis avant la r\u00e9siliation (la \u00ab\u00a0facture<\/strong>\u00a0\u00bb), que les ma\u00eetres de l\u2019ouvrage ont refus\u00e9 de payer.<\/p>\n

L\u2019entrepreneur les a poursuivis pour obtenir son paiement et une r\u00e9paration pour perte de profits, en plus d\u2019enregistrer un privil\u00e8ge de construction (hypoth\u00e8que l\u00e9gale de la construction) sur le titre de propri\u00e9t\u00e9. Les parties ont conclu une entente (l\u2019\u00ab entente de garantie<\/strong>\u00a0\u00bb) selon laquelle les ma\u00eetres de l\u2019ouvrage acceptaient de verser le capital de la facture \u00e0 leur avocat pour qu\u2019il soit d\u00e9tenu en fiducie en attendant le r\u00e8glement du litige, et ce, en \u00e9change de la mainlev\u00e9e du privil\u00e8ge de construction (le \u00ab\u00a0paiement en fiducie<\/strong>\u00a0\u00bb).<\/p>\n

Le juge de premi\u00e8re instance a conclu que les parties avaient r\u00e9sili\u00e9 le contrat de construction d\u2019un commun accord et que l\u2019entrepreneur avait droit au paiement de la facture. Il a toutefois refus\u00e9 d\u2019appliquer des int\u00e9r\u00eats contractuels (au taux de 12\u00a0% par ann\u00e9e) apr\u00e8s le paiement en fiducie. Selon lui, le paiement en fiducie constituait un paiement au sens du contrat de construction et suffisait pour mettre fin \u00e0 l\u2019accumulation des int\u00e9r\u00eats.<\/p>\n

Le juge a aussi conclu que l\u2019int\u00e9gration de l\u2019estimation des co\u00fbts dans le contrat de construction ne suffisait pas, dans les circonstances, pour modifier le risque de d\u00e9passement des co\u00fbts assum\u00e9 par les ma\u00eetres de l\u2019ouvrage, puisqu\u2019il s\u2019agissait d\u2019un contrat \u00e0 prix co\u00fbtant major\u00e9. Pour parvenir \u00e0 cette conclusion, le juge a consid\u00e9r\u00e9 (mais a ultimement distingu\u00e9 de l\u2019esp\u00e8ce) l\u2019affaire Patel v. WG Housing Ltd.<\/em>, 2012\u00a0ABQB\u00a0734, o\u00f9 on a jug\u00e9 que l\u2019estimation modifiait les modalit\u00e9s du contrat de sorte que toute variation de prix devait se situer au maximum \u00e0 5\u00a0% au-del\u00e0 ou en de\u00e7\u00e0 des pr\u00e9visions.<\/p>\n

L\u2019entrepreneur a interjet\u00e9 appel de la d\u00e9cision du juge de premi\u00e8re instance sur les int\u00e9r\u00eats. Les ma\u00eetres de l\u2019ouvrage ont interjet\u00e9 un appel incident \u00e0 l\u2019\u00e9gard d\u2019autres questions, comme la conclusion sur l\u2019estimation des co\u00fbts, au motif que le juge n\u2019aurait pas d\u00fb s\u2019\u00e9carter de l\u2019affaire Patel v. WG.<\/em><\/p>\n

Le paiement en fiducie entra\u00eene la mainlev\u00e9e du privil\u00e8ge, mais pas l\u2019extinction de l\u2019obligation de paiement <\/strong><\/h2>\n

La Cour a conclu que le paiement en fiducie ne satisfaisait pas aux modalit\u00e9s de paiement \u00e9nonc\u00e9es dans le contrat de construction. Selon elle, les ma\u00eetres de l\u2019ouvrage n\u2019ont pas renonc\u00e9 \u00e0 la propri\u00e9t\u00e9 du paiement en fiducie, donn\u00e9 comme substitut aux terrains et b\u00e2timents faisant l\u2019objet du privil\u00e8ge de construction (hypoth\u00e8que l\u00e9gale de la construction) enregistr\u00e9. Par cons\u00e9quent, la Cour a confirm\u00e9 que le paiement en fiducie, comme un paiement fait au tribunal pour obtenir la mainlev\u00e9e d\u2019un privil\u00e8ge de construction, ne pouvait pas \u00eatre assimil\u00e9 \u00e0 un paiement \u00e0 l\u2019entrepreneur.<\/p>\n

L\u2019estimation des co\u00fbts ne modifie pas la r\u00e9partition du risque\u00a0 <\/strong><\/h2>\n

Comme elle n\u2019a d\u00e9cel\u00e9 aucune erreur de droit dans la fa\u00e7on dont le juge de premi\u00e8re instance a interpr\u00e9t\u00e9 le contrat de construction et consid\u00e9r\u00e9 la d\u00e9cision Patel v. WG<\/em>, la Cour a maintenu sa conclusion sur ce point. Ce faisant, la Cour a confirm\u00e9 qu\u2019il n\u2019\u00e9tait pas li\u00e9 par la d\u00e9cision Patel<\/em> v. WG<\/em>, et que la modification ou non de la r\u00e9partition du risque par les parties dans un contrat \u00e0 prix co\u00fbtant major\u00e9 est une question d\u2019esp\u00e8ce.<\/p>\n

Conclusion et points \u00e0 retenir <\/strong><\/h2>\n

Il est \u00e9vident, \u00e0 la lumi\u00e8re de la d\u00e9cision Highridge Homes Ltd.<\/em>, que comme les paiements faits au tribunal pour obtenir la mainlev\u00e9e d\u2019un privil\u00e8ge de construction (hypoth\u00e8que l\u00e9gale de la construction), les paiements d\u00e9pos\u00e9s en fiducie \u00e0 titre de garantie pour un tel privil\u00e8ge ne suffisent pas pour lib\u00e9rer une partie de son obligation de payer des int\u00e9r\u00eats contractuels.<\/p>\n

La question des int\u00e9r\u00eats peut sembler mineure, mais les r\u00e9percussions ont le potentiel d\u2019\u00eatre consid\u00e9rables, surtout si le contrat pr\u00e9voit un taux d\u2019int\u00e9r\u00eat \u00e9lev\u00e9 et que le dossier prend des ann\u00e9es \u00e0 se r\u00e9gler. Dans l\u2019affaire Highridger Homes Ltd.<\/em>, par exemple, l\u2019entrepreneur a obtenu des int\u00e9r\u00eats au taux annuel de 12\u00a0% pour une p\u00e9riode de 56\u00a0mois, ce qui est bien loin des deux mois esp\u00e9r\u00e9s par les ma\u00eetres de l\u2019ouvrage.<\/p>\n

Sur ce point, la d\u00e9cision rappelle que, o\u00f9 que l\u2019on soit, il est important de bien r\u00e9fl\u00e9chir aux mesures prises au d\u00e9but de l\u2019action, comme l\u2019obtention de la mainlev\u00e9e d\u2019un privil\u00e8ge, et de les consigner pour qu\u2019elles produisent les effets escompt\u00e9s, par exemple dans une entente de r\u00e8glement, des conditions fiduciaires ou une ordonnance judiciaire.<\/p>\n

Elle nous rappelle aussi que l\u2019int\u00e9gration d\u2019une estimation dans un contrat de construction ne suffit pas, \u00e0 elle seule, pour retirer au ma\u00eetre de l\u2019ouvrage la responsabilit\u00e9 du d\u00e9passement des co\u00fbts dans un contrat \u00e0 prix co\u00fbtant major\u00e9. Ensemble, les d\u00e9cisions Highridge Homes Ltd. <\/em>et Patel v WG <\/em>nous enseigne qu\u2019il en faut plus. Dans Patel v. WG<\/em>, par exemple, la cour s\u2019est bas\u00e9e sur le rigoureux processus suivi pour faire approuver les travaux suppl\u00e9mentaires avant qu\u2019ils ne soient effectu\u00e9s et qu\u2019ils augmentent le co\u00fbt total, de m\u00eame que sur une preuve extrins\u00e8que du fait que le ma\u00eetre de l\u2019ouvrage s\u2019\u00e9tait fi\u00e9 \u00e0 l\u2019estimation, moins \u00e9lev\u00e9e que le devis original, pour conclure le contrat. Les parties \u00e0 des contrats \u00e0 prix co\u00fbtant major\u00e9 qui comprennent des estimations doivent bien r\u00e9diger leurs clauses pour \u00e9viter toute ambigu\u00eft\u00e9 quant \u00e0 leurs intentions sur la r\u00e9partition des risques.<\/p>\n

Pour en savoir plus sur le privil\u00e8ge de construction (hypoth\u00e8que l\u00e9gale de la construction), sur la garantie d\u00e9pos\u00e9e pour un tel privil\u00e8ge, sur les contrats \u00e0 prix co\u00fbtant major\u00e9 et la r\u00e9partition du risque dans un tel contrat ou sur tout autre sujet, communiquez avec un membre de notre groupe Litige | Construction<\/a>.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Dans la d\u00e9cision r\u00e9cente Highridge Homes Ltd. v. de Boer, 2023\u00a0BCCA\u00a074, la Cour d\u2019appel de la Colombie-Britannique (la \u00ab\u00a0Cour \u00bb) a accueilli un appel portant sur des int\u00e9r\u00eats courus, jugeant que les fonds vers\u00e9s en fiducie \u00e0 titre de garantie pour un privil\u00e8ge de construction (hypoth\u00e8que l\u00e9gale de la construction) ne constituaient pas un paiement […]<\/p>\n","protected":false},"author":86,"featured_media":14341,"parent":0,"comment_status":"closed","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"footnotes":""},"categories":[592],"insight-format":[470],"class_list":["post-12008","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-bulletin-droit-de-la-construction-et-fr"],"acf":[],"yoast_head":"\nLa Cour d\u2019appel de la C.-B. se prononce sur la computation des int\u00e9r\u00eats lors du d\u00e9p\u00f4t de sommes en 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