{"id":11925,"date":"2023-03-30T14:37:25","date_gmt":"2023-03-30T18:37:25","guid":{"rendered":"https:\/\/www.millerthomson.com\/interdiction-dachat-dimmeubles-residentiels-non-canadiens-quelques-problemes-en-moins\/"},"modified":"2023-03-30T14:37:25","modified_gmt":"2023-03-30T18:37:25","slug":"interdiction-dachat-dimmeubles-residentiels-non-canadiens-quelques-problemes-en-moins","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.millerthomson.com\/fr\/perspectives-juridiques\/immobilier\/interdiction-dachat-dimmeubles-residentiels-non-canadiens-quelques-problemes-en-moins\/","title":{"rendered":"Interdiction d\u2019achat d\u2019immeubles r\u00e9sidentiels par des non-Canadiens <\/i> \u2013 Quelques probl\u00e8mes en moins"},"content":{"rendered":"

Des modifications apport\u00e9es au r\u00e8glement accompagnant la Loi sur l\u2019interdiction d\u2019achat d\u2019immeubles r\u00e9sidentiels par des non-Canadiens <\/em>(la \u00ab\u00a0Loi<\/em><\/strong>\u00a0\u00bb) viennent corriger certains probl\u00e8mes en ce qui a trait \u00e0 l\u2019ajout de logements et \u00e0 l\u2019am\u00e9nagement de fonds au Canada par des non-Canadiens.<\/p>\n

Nous avions soulev\u00e9 des lacunes dans la Loi<\/em> et son r\u00e8glement dans des communiqu\u00e9s publi\u00e9s en janvier<\/a> et en mars<\/a>.<\/p>\n

Les modifications, entr\u00e9es en vigueur le 27\u00a0mars\u00a02023, r\u00e8glent les probl\u00e8mes suivants\u00a0:<\/p>\n

    \n
  1. L\u2019interdiction malencontreuse pour les non-Canadiens d\u2019acheter des fonds pour am\u00e9nager de nouvelles unit\u00e9s r\u00e9sidentielles o\u00f9 loger des Canadiens. La version modifi\u00e9e du r\u00e8glement pr\u00e9voit maintenant une exception pour \u00ab\u00a0l\u2019acquisition par un non-Canadien d\u2019un immeuble r\u00e9sidentiel \u00e0 des fins de d\u00e9veloppement\u00a0\u00bb. Cela signifie que les promoteurs non canadiens pourront g\u00e9n\u00e9ralement acqu\u00e9rir des fonds sur lesquels se trouvent des immeubles r\u00e9sidentiels qui approchent la fin de leur vie utile pour les r\u00e9am\u00e9nager.<\/li>\n
  2. L\u2019interdiction d\u2019acheter des fonds vacants et des fonds sur lesquels il ne peut y avoir que des immeubles commerciaux, institutionnels ou industriels, si le zonage pr\u00e9voit un usage r\u00e9sidentiel ou mixte. La disposition qui pr\u00e9voyait qu\u2019un \u00ab\u00a0fonds zon\u00e9 pour usage r\u00e9sidentiel ou mixte, qui ne contient pas de logement habitable\u00a0\u00bb, ne figure plus dans la nouvelle version du r\u00e8glement.<\/li>\n
  3. Le r\u00e8glement modifi\u00e9 pr\u00e9voit aussi une exception pour toutes les \u00ab\u00a0entit\u00e9s\u00a0\u00bb constitu\u00e9es sous le r\u00e9gime des lois du Canada (donc pas seulement les soci\u00e9t\u00e9s par actions) et inscrites \u00e0 la cote d\u2019une bourse[1]<\/a>, dont les fiducies de placement immobilier (\u00ab\u00a0FPI\u00a0\u00bb).<\/li>\n<\/ol>\n

    Par ailleurs, le seuil de la propri\u00e9t\u00e9 d\u2019actions, de titres ou de droits de vote d\u00e9terminant si une entit\u00e9 est contr\u00f4l\u00e9e<\/em> par une entit\u00e9 non canadienne est pass\u00e9 de 3\u00a0%, un pourcentage remarquablement bas, \u00e0 10\u00a0%, ce qui est plus ais\u00e9ment discernable. L\u2019effet de ce changement est toutefois limit\u00e9, puisque les entit\u00e9s qui sont dans les faits canadiennes, mais sont d\u00e9tenues en faible pourcentage par des \u00e9trangers demeurent vis\u00e9es.<\/p>\n

    Ces modifications sont les bienvenues, puisqu\u2019elles \u00e9vacuent presque enti\u00e8rement l\u2019interdiction ind\u00e9sirable qui emp\u00eachait les promoteurs non canadiens d\u2019am\u00e9liorer la situation du logement au Canada. Avec l\u2019exclusion des immeubles r\u00e9sidentiels \u00e0 logements multiples qui a \u00e9t\u00e9 pr\u00e9vue d\u00e8s le d\u00e9part, les FPI et les promoteurs \u00e9trangers n\u2019auront pour la plupart plus \u00e0 se demander s\u2019ils doivent proc\u00e9der \u00e0 une acquisition qui semble s\u2019accorder avec l\u2019esprit de la Loi<\/em> tout en \u00e9tant techniquement interdite par celle-ci. Il ne leur sera plus n\u00e9cessaire de faire l\u2019analyse des risques qui \u00e9tait \u00e0 notre avis la meilleure fa\u00e7on de se pr\u00e9munir contre les cons\u00e9quences de la Loi<\/em>.<\/p>\n

    Quelques risques persistent<\/strong><\/h2>\n

    Pour les promoteurs qui sont des non-Canadiens, il reste \u00e0 savoir si les activit\u00e9s qu\u2019ils proposent constituent de l\u2019\u00ab\u00a0am\u00e9nagement\u00a0\u00bb, un terme qui n\u2019est pas d\u00e9fini dans le r\u00e8glement (notez que le r\u00e8glement modifi\u00e9 utilise en ce sens le terme \u00ab\u00a0d\u00e9veloppement\u00a0\u00bb, qui n\u2019est pas non plus d\u00e9fini). Cela dit, la SCHL a ajout\u00e9 \u00e0 sa Foire aux questions<\/a> des renseignements sur ce point. Il s\u2019agit bien s\u00fbr de simples indications; rien n\u2019est coul\u00e9 dans le b\u00e9ton. Heureusement, comme nous l\u2019avons mentionn\u00e9 pr\u00e9c\u00e9demment, la transaction elle-m\u00eame n\u2019est pas nulle si elle contrevient \u00e0 la Loi<\/em>. Il s\u2019agit donc de bien \u00e9valuer les risques.<\/p>\n

    L\u2019am\u00e9nagement est d\u00e9fini plut\u00f4t largement comme \u00e9tant un \u00ab\u00a0processus d\u2019\u00e9valuation, de planification et de modification ou d\u2019am\u00e9lioration\u00a0\u00bb. Une liste (explicitement non exhaustive) de facteurs indiquant qu\u2019il y a am\u00e9nagement est donn\u00e9e. Par exemple, une demande d\u2019approbation soumise \u00e0 un organisme de r\u00e9glementation de l\u2019am\u00e9nagement du territoire et des changements entra\u00eenant un nouveau type d\u2019usage sont de bons indices d\u2019am\u00e9nagement. La SCHL donne aussi des exemples de cas qui ne correspondent manifestement pas \u00e0 de l\u2019am\u00e9nagement, soit (i)\u00a0le fait de louer l\u2019immeuble comme immeuble locatif et (ii)\u00a0les modifications ou les r\u00e9parations mineures. Elle n\u2019aborde toutefois pas l\u2019incidence d\u2019un changement du nombre de logements disponibles sur l\u2019analyse de la question de l\u2019am\u00e9nagement.<\/p>\n

    De plus, la FAQ n\u2019indique pas clairement combien de temps apr\u00e8s une acquisition les activit\u00e9s d\u2019am\u00e9nagement doivent commencer. Les acheteurs qui sont des non-Canadiens doivent donc continuer d\u2019aborder cette question avec leurs conseillers juridiques, de m\u00eame que la collecte de documents d\u00e9montrant \u00ab\u00a0une intention de bonne foi, au moment de l\u2019achat, de r\u00e9aliser un am\u00e9nagement\u00a0\u00bb.<\/p>\n

    Les modifications ne donnent pas non plus d\u2019indications aux acheteurs qui se demandent s\u2019ils sont \u00ab\u00a0contr\u00f4l[\u00e9s] de fait [\u2026] directement ou indirectement, par l\u2019interm\u00e9diaire de la propri\u00e9t\u00e9, d\u2019un accord ou autrement\u00a0\u00bb. Cette question n\u00e9cessite encore un examen complet des faits et des risques, comme le potentiel de poursuites et l\u2019exercice du droit de vente, que nous avons abord\u00e9s dans notre bulletin de janvier<\/a>.<\/p>\n

    La FAQ est toutefois tr\u00e8s claire sur un point\u00a0: malgr\u00e9 le libell\u00e9 quelque peu ambigu de la Loi <\/em>et du r\u00e8glement, les pr\u00eateurs qui sont des non-Canadiens peuvent consentir et prendre une hypoth\u00e8que ou une autre s\u00fbret\u00e9 sur un immeuble r\u00e9sidentiel.<\/p>\n

    La FAQ r\u00e9pond aussi \u00e0 la question de savoir si celui qui pr\u00eate de l\u2019argent \u00e0 un non-Canadien pour l\u2019achat d\u2019un immeuble r\u00e9sidentiel est consid\u00e9r\u00e9 l\u2019avoir aid\u00e9 \u00e0 faire cet achat, ce qui est une infraction aux termes de la Loi<\/em>. La SCHL indique que le fait de consentir un pr\u00eat peut \u00eatre consid\u00e9r\u00e9 comme une aide interdite (exposant le pr\u00eateur et ceux qui y travaillent \u00e0 des poursuites et \u00e0 des amendes) si le pr\u00eateur sait que l\u2019achat est contraire \u00e0 la Loi<\/em>. Les pr\u00eateurs auront avantage \u00e0 discuter de ces risques et des solutions possibles avec leurs conseillers juridiques lors de la v\u00e9rification diligente.<\/p>\n

    De m\u00eame, les constructeurs qui vendent des maisons et des unit\u00e9s d\u2019immeubles en copropri\u00e9t\u00e9 devront discuter avec leurs conseillers juridiques du niveau de v\u00e9rification diligente qu\u2019il convient de r\u00e9aliser pour d\u00e9terminer si un acheteur est un non-Canadien.<\/p>\n

    Pour toute question sur ces points, des exemptions particuli\u00e8res ou les r\u00e8gles de la Loi<\/em>, communiquez avec un membre de notre groupe Droit municipal et am\u00e9nagement du territoire<\/a>.<\/p>\n

    \n

    [1]<\/a> Plus pr\u00e9cis\u00e9ment, une bourse de valeurs au Canada pour laquelle une d\u00e9signation a \u00e9t\u00e9 effectu\u00e9e aux termes de l\u2019article\u00a0262 de la Loi de l\u2019imp\u00f4t sur le revenu<\/em>.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

    Des modifications apport\u00e9es au r\u00e8glement accompagnant la Loi sur l\u2019interdiction d\u2019achat d\u2019immeubles r\u00e9sidentiels par des non-Canadiens (la \u00ab\u00a0Loi\u00a0\u00bb) viennent corriger certains probl\u00e8mes en ce qui a trait \u00e0 l\u2019ajout de logements et \u00e0 l\u2019am\u00e9nagement de fonds au Canada par des non-Canadiens. 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