L\u2019expression \u00ab\u00a0le changement est la seule constante\u00a0\u00bb est particuli\u00e8rement d\u2019appoint pour d\u00e9crire le domaine de la location commerciale moderne. L\u2019un des changements les plus courants dans le domaine des baux commerciaux est l\u2019interpr\u00e9tation des clauses de r\u00e9am\u00e9nagement. Les propri\u00e9taires souhaitent souvent r\u00e9am\u00e9nager leurs locaux pour les moderniser, y apporter des am\u00e9liorations et, en fin de compte, augmenter le potentiel locatif et la valeur sous-jacente de leurs actifs. Les locataires, quant \u00e0 eux, veulent avoir la certitude que leur contrat de location ne sera pas interrompu, sauf dans des circonstances bien pr\u00e9cises et convenues. Que vous soyez propri\u00e9taire ou locataire d\u2019un immeuble commercial, il est important de structurer tr\u00e8s attentivement les clauses de r\u00e9am\u00e9nagement, en tenant compte des r\u00e9novations et des r\u00e9am\u00e9nagements souhait\u00e9s \u00e0 l\u2019avenir.<\/p>\n
Les trois \u00e9l\u00e9ments suivants sont particuli\u00e8rement importants dans toute clause de r\u00e9am\u00e9nagement\u00a0: 1) le droit au r\u00e9am\u00e9nagement; 2) le droit \u00e0 la relocalisation du locataire; et 3) le droit \u00e0 la r\u00e9siliation de la location. Le pr\u00e9sent article vous indiquera ce que vous devez surveiller lorsque vous devez traiter ces \u00e9l\u00e9ments.<\/p>\n
Le point de d\u00e9part pour traiter une proposition de r\u00e9am\u00e9nagement est de d\u00e9terminer si le propri\u00e9taire a le droit de r\u00e9am\u00e9nager ses locaux. Si le bail contient une clause de r\u00e9am\u00e9nagement, il est important d\u2019examiner attentivement l\u2019\u00e9tendue du droit conf\u00e9r\u00e9 par la clause \u00e0 cet \u00e9gard. Un locataire qui souhaite demeurer dans les locaux lou\u00e9s peut contester les r\u00e9am\u00e9nagements propos\u00e9s qui outrepassent le droit au r\u00e9am\u00e9nagement conf\u00e9r\u00e9 par le bail. En effet, une clause de r\u00e9am\u00e9nagement qui permet simplement des modifications ne donnera pas aux propri\u00e9taires la m\u00eame latitude de r\u00e9am\u00e9nagement qu\u2019une clause qui permet la d\u00e9molition. Les termes sp\u00e9cifiques choisis d\u00e9termineront l\u2019\u00e9tendue du droit au r\u00e9am\u00e9nagement pr\u00e9vu dans le bail.<\/p>\n
Lors de la r\u00e9daction d\u2019une clause de r\u00e9am\u00e9nagement, il est important de garder \u00e0 l\u2019esprit que plus un locataire est touch\u00e9 par le r\u00e9am\u00e9nagement propos\u00e9, plus la clause doit \u00eatre pr\u00e9cise et d\u00e9taill\u00e9e. Par exemple, dans la cause Michael Santarsieri Inc. <\/em>c. Unicity Mall Ltd<\/em>[1]<\/a>, le bail pr\u00e9voyait que [traduction] \u00ab\u00a0le propri\u00e9taire se r\u00e9serve le droit de modifier la taille et les dimensions des b\u00e2timents, leur nombre et leur emplacement…\u00a0\u00bb. Le tribunal a estim\u00e9 que cette disposition n\u2019\u00e9tait pas suffisamment claire et qu\u2019elle n\u2019envisageait pas la d\u00e9molition et le remplacement des parties communes.<\/p>\n Il est \u00e9galement important d\u2019examiner si le r\u00e9am\u00e9nagement pourrait avoir une incidence sur d\u2019autres restrictions. Parmi les \u00e9l\u00e9ments \u00e0 surveiller, citons (sans toutefois se limiter) le stationnement, les dispositions relatives aux nuisances, les frais d\u2019exploitation, la visibilit\u00e9, l\u2019affichage, l\u2019acc\u00e8s, les interruptions de service et les interdictions de construire.<\/p>\n Tout propri\u00e9taire qui souhaite proc\u00e9der \u00e0 un r\u00e9am\u00e9nagement de ses locaux doit \u00e9galement d\u00e9terminer s\u2019il peut proc\u00e9der \u00e0 la relocalisation du locataire pendant le projet. Pour que le propri\u00e9taire puisse relocaliser le locataire, le bail doit le permettre sp\u00e9cifiquement. Pour \u00e9tablir le droit \u00e0 la relocalisation, l\u2019avocat doit se demander si le droit conf\u00e9r\u00e9 est permanent ou temporaire, si les d\u00e9lais et les p\u00e9riodes de pr\u00e9avis sont pr\u00e9cis\u00e9s, ainsi que les circonstances exactes qui donnent lieu au droit \u00e0 la relocalisation (r\u00e9am\u00e9nagement, d\u00e9molition, reconstruction, r\u00e9novations, transformation, etc.). Le droit \u00e0 la relocalisation peut se limiter au site actuel ou permettre au propri\u00e9taire de relocaliser le locataire ailleurs, car la taille et la configuration des nouveaux locaux dans lesquels le locataire sera relocalis\u00e9 peuvent varier.<\/p>\n L\u2019importance de choisir soigneusement le libell\u00e9 d\u2019une clause de r\u00e9am\u00e9nagement ou de relocalisation est exprim\u00e9e dans l\u2019arr\u00eat Millenium Veterinary Hospital Corporation <\/em>c. SR&R Bay Ridges Ltd<\/em> (\u00ab\u00a0Millenium\u00a0<\/em><\/strong>\u00bb)[2]<\/a>. En effet, le bail dans l\u2019affaire Millenium <\/em>pr\u00e9voyait ce qui suit\u00a0:<\/p>\n \u00ab\u00a012B.\u00a0\u00a0\u00a0 The Landlord shall have the right at any time, notwithstanding anything contained herein, to relocate the Leased Premises, provided that the new location of the Leased Premises be similar in dimension and that the rent for the Leased Premises shall remain unchanged. Should the Landlord give the Tenant written notification of the relocation of the Leased Premises after the Tenant has commenced or completed the installation of partitioning or other improvements, the Landlord will furnish the Tenant with similar partitioning and other improvements of equal quality. The relocation of the Leased Premises shall not affect any of the other clauses or conditions of the Lease.<\/em><\/p>\n 12C.\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 In the event that the Landlord desires to construct an indoor mall at the premises known as the Bay Ridges Plaza, the Landlord shall deliver written notice of the said intention, and 180 days from the mailing of the aforesaid notice, or at such earlier time as a new lease agreement between the parties is executed, this herein lease becomes null and void. The Tenant upon receipt of the aforesaid notice has the first right and option to lease the currently demised premises from the Landlord under a new lease arrangement at the then current market rental.\u00a0\u00bb<\/em><\/p>\n [Traduction] \u00ab\u00a012B. Nonobstant toute disposition des pr\u00e9sentes, le Propri\u00e9taire a le droit \u00e0 tout moment de d\u00e9placer les Locaux lou\u00e9s, \u00e0 condition que le nouvel emplacement des Locaux lou\u00e9s soit de dimension similaire et que le loyer des Locaux lou\u00e9s demeure inchang\u00e9. Si le Propri\u00e9taire fait parvenir par \u00e9crit un avis au Locataire relativement \u00e0 la relocalisation des Locaux lou\u00e9s apr\u00e8s que le Locataire ait commenc\u00e9 ou achev\u00e9 l\u2019installation de cloisons ou apport\u00e9 d\u2019autres am\u00e9liorations locatives, le Propri\u00e9taire doit fournir au Locataire des cloisons similaires et d\u2019autres am\u00e9liorations locatives de qualit\u00e9 \u00e9gale. La relocalisation des Locaux lou\u00e9s n\u2019a pas d\u2019incidence sur les autres clauses ou conditions du Bail.<\/em><\/p>\n 12C. Si le Propri\u00e9taire souhaite construire un centre commercial int\u00e9rieur dans les locaux connus sous le nom de Bay Ridges Plaza, il doit faire parvenir par \u00e9crit un avis de son intention, et 180 jours apr\u00e8s l\u2019envoi de l\u2019avis susmentionn\u00e9 ou avant si un nouveau bail est sign\u00e9 entre les parties, le pr\u00e9sent bail devient nul \u00e0 toutes fins que ce soit. \u00c0 la r\u00e9ception de l\u2019avis susmentionn\u00e9, le Locataire dispose du premier droit et de l\u2019option de louer les locaux actuellement lou\u00e9s par le Propri\u00e9taire dans le cadre d\u2019un nouveau bail au prix du march\u00e9.\u00a0\u00bb<\/em><\/p><\/blockquote>\n Le propri\u00e9taire a fait valoir qu\u2019il pouvait relocaliser le locataire dans des locaux situ\u00e9s dans un autre centre commercial. Toutefois, la Cour d\u2019appel (qui semble avoir fait un renvoi \u00e0 12(a) au lieu de 12B et \u00e0 12(b) au lieu de 12C) a jug\u00e9 que le propri\u00e9taire \u00e9tait seulement autoris\u00e9 \u00e0 relocaliser le locataire dans d\u2019autres locaux \u00e0 l\u2019int\u00e9rieur du centre commercial, et qu\u2019il ne pouvait pas le relocaliser dans des locaux situ\u00e9s dans un endroit diff\u00e9rent \u00e0 l\u2019ext\u00e9rieur du centre commercial en question. Ceci d\u00e9montre \u00e0 quel point il est important de d\u00e9finir exactement et de mani\u00e8re d\u00e9taill\u00e9e le droit que vous souhaitez obtenir en cas de r\u00e9am\u00e9nagement des locaux. Pour pouvoir relocaliser un locataire dans un autre lieu, que ce soit \u00e0 l\u2019int\u00e9rieur ou \u00e0 l\u2019ext\u00e9rieur du p\u00e9rim\u00e8tre du lieu en question, vous devez indiquer explicitement que le droit \u00e0 la relocalisation pr\u00e9vu au bail pr\u00e9voit ce point, de la part du propri\u00e9taire.<\/p>\n Si un propri\u00e9taire n\u2019est pas en mesure de relocaliser un locataire pendant la p\u00e9riode de r\u00e9am\u00e9nagement, il doit d\u00e9terminer s\u2019il peut r\u00e9silier la location afin que le r\u00e9am\u00e9nagement propos\u00e9 puisse prendre effet. Pour que le propri\u00e9taire puisse r\u00e9silier la location, une clause doit \u00eatre explicitement pr\u00e9vue \u00e0 cet effet dans le bail. Lors de la r\u00e9daction de la clause de r\u00e9am\u00e9nagement permettant cette r\u00e9siliation, les r\u00e9dacteurs doivent tenir compte des d\u00e9lais et des p\u00e9riodes de pr\u00e9avis, des circonstances sp\u00e9cifiques qui donneront lieu au droit \u00e0 la r\u00e9siliation (r\u00e9am\u00e9nagement, d\u00e9molition, reconstruction, r\u00e9novations, transformation), ainsi que des obligations de restauration, des sommes vers\u00e9es au locataire en compensation des frais non amortis et de la perte de profits futurs, et des droits potentiels de relocalisation dans un autre centre ou du droit de premi\u00e8re opportunit\u00e9 de louer des locaux dans le nouveau lieu (entre autres).<\/p>\n Les tribunaux qui se sont pench\u00e9s sur la port\u00e9e du droit \u00e0 la r\u00e9siliation conf\u00e9r\u00e9 par une clause de r\u00e9am\u00e9nagement soulignent l\u2019importance de choisir tr\u00e8s soigneusement la formulation d\u2019une telle clause. Les tribunaux donneront effet au contrat tel qu\u2019il est r\u00e9dig\u00e9<\/em>; il est donc important que les propri\u00e9taires tiennent explicitement compte de toutes les possibilit\u00e9s de r\u00e9am\u00e9nagement pr\u00e9visibles.<\/p>\n Dans la cause Corporation First Capital (Wilderton) Inc. <\/em>c. Metro Richelieu Inc.<\/em> (\u00ab\u00a0FC\u00a0Wilderton\u00a0<\/strong>\u00bb<\/em>)[3]<\/a>, <\/em>le propri\u00e9taire a envoy\u00e9 au locataire un avis de son intention de r\u00e9silier le bail, car il souhaitait proc\u00e9der au r\u00e9am\u00e9nagement du centre commercial. La cause portait sur le droit d\u2019un propri\u00e9taire de r\u00e9silier le bail en cas de r\u00e9am\u00e9nagement. Le locataire a finalement refus\u00e9 de quitter les lieux, affirmant que la clause de r\u00e9am\u00e9nagement \u00e9tait invalide et inapplicable. Le locataire a fond\u00e9 son argument sur le fait que le terme \u00ab\u00a0r\u00e9am\u00e9nagement\u00a0\u00bb \u00e9tait impr\u00e9cis, subjectif et ind\u00e9termin\u00e9, car il pouvait inclure une multitude d\u2019activit\u00e9s allant de la r\u00e9novation de l\u2019immeuble \u00e0 sa d\u00e9molition partielle ou totale. La Cour sup\u00e9rieure n\u2019a pas retenu l\u2019argument du locataire, d\u00e9clarant que bien qu\u2019un projet de r\u00e9am\u00e9nagement puisse prendre plusieurs formes, cela ne signifiait pas que le concept de r\u00e9am\u00e9nagement \u00e9tait ambigu au point d\u2019emp\u00eacher les parties d\u2019en comprendre le sens dans le contexte du bail. Il \u00e9tait plut\u00f4t raisonnable de conclure que le droit \u00e0 la r\u00e9siliation surviendrait lorsque le propri\u00e9taire souhaiterait entreprendre des travaux importants, comme la d\u00e9molition ou la reconstruction des locaux.<\/p>\n Dans la cause Meridian C C Intl Inc. <\/em>c. 2745206 Ontario Inc. <\/em>(\u00ab\u00a0Meridian\u00a0<\/em><\/strong>\u00bb<\/em>)[4]<\/a>, <\/em>le juge souligne l\u2019importance de choisir avec soin la formulation de la clause de r\u00e9am\u00e9nagement. Dans cette cause, le bail contenait une clause qui permettait au propri\u00e9taire de r\u00e9silier le bail moyennant l\u2019envoi d\u2019un pr\u00e9avis de 180\u00a0jours s\u2019il souhaitait transformer ou d\u00e9molir toute partie des locaux [traduction] \u00ab\u00a0dans la mesure o\u00f9 l\u2019occupation continue par le locataire devient impossible\u00a0\u00bb. Lorsque le propri\u00e9taire a tent\u00e9 de faire appliquer la clause de r\u00e9siliation, le locataire a r\u00e9sist\u00e9 et a demand\u00e9 un jugement pour d\u00e9clarer l\u2019invalidit\u00e9 de la r\u00e9siliation. La Cour sup\u00e9rieure a conclu que le propri\u00e9taire avait le droit d\u2019exercer la clause de r\u00e9siliation. Toutefois, la Cour d\u2019appel a jug\u00e9 que la Cour sup\u00e9rieure avait omis de traiter la question de fait de savoir si les r\u00e9novations propos\u00e9es par le propri\u00e9taire rendaient l\u2019occupation continue du locataire impossible comme le stipulait le bail, ce qui a entra\u00een\u00e9 une erreur de droit. Par cons\u00e9quent, l\u2019appel du locataire a \u00e9t\u00e9 accueilli et la cause a \u00e9t\u00e9 renvoy\u00e9e devant la Cour sup\u00e9rieure.<\/p>\n Meridian <\/em>est un excellent exemple de l\u2019importance de choisir avec soin la formulation d\u2019une clause de r\u00e9am\u00e9nagement. Si le propri\u00e9taire d\u2019un immeuble commercial pr\u00e9voit un r\u00e9am\u00e9nagement important et souhaite se r\u00e9server le droit de r\u00e9silier la location, il est important qu\u2019il d\u00e9finisse les circonstances sp\u00e9cifiques qui lui permettront de le faire.<\/p>\n Dans la cause Meridian, <\/em>l\u2019accent mis sur la sp\u00e9cificit\u00e9 a \u00e9t\u00e9 r\u00e9cemment renforc\u00e9 par la Cour d\u2019appel dans la cause Bennett Law Chambers Professional Corporation <\/em>c. Camcentre Holdings Inc. <\/em>(\u00ab\u00a0Bennett<\/em><\/strong>\u00a0\u00bb)[5]<\/a>. Dans cette cause, la Cour devait, une fois de plus, examiner la validit\u00e9 d\u2019un avis de r\u00e9siliation. Le bail en question contenait une disposition permettant au propri\u00e9taire de r\u00e9silier le bail moyennant l\u2019envoi d\u2019un pr\u00e9avis de six mois si le propri\u00e9taire pr\u00e9voyait [traduction] \u00ab\u00a0de r\u00e9am\u00e9nager ou de reconstruire substantiellement le Projet dans la mesure o\u00f9 la vacance des Lieux lou\u00e9s est n\u00e9cessaire ou opportune ou de d\u00e9molir le b\u00e2timent dont les Lieux lou\u00e9s font partie\u00a0\u00bb. La disposition de r\u00e9siliation pr\u00e9voyait \u00e9galement qu\u2019un tel avis de r\u00e9siliation ne serait valable que si le propri\u00e9taire obtenait [traduction] \u00ab\u00a0tous les permis et toutes les autorisations n\u00e9cessaires pour le d\u00e9but des travaux de r\u00e9am\u00e9nagement, de reconstruction ou de d\u00e9molition en question.\u00a0\u00bb<\/p>\n Comme condition pr\u00e9alable \u00e0 la d\u00e9molition, le propri\u00e9taire \u00e9tait tenu de retirer l\u2019amiante du b\u00e2timent, ce qui ne n\u00e9cessite pas de permis, mais exige la vacance des lieux. Pour cette raison, la d\u00e9molition ne devait commencer qu\u2019apr\u00e8s la p\u00e9riode de pr\u00e9avis de six mois. Vers la fin de la p\u00e9riode de pr\u00e9avis, le locataire a d\u00e9couvert que le propri\u00e9taire n\u2019avait pas obtenu de permis de d\u00e9molition et a refus\u00e9 de quitter les lieux. Dans un jugement de deux juges contre un, la Cour d\u2019appel a approuv\u00e9 la d\u00e9cision du juge saisi de la demande selon laquelle, comme le propri\u00e9taire aurait pu obtenir un permis conditionnel avant le d\u00e9samiantage et la fin du d\u00e9lai de pr\u00e9avis, le propri\u00e9taire n\u2019avait pas r\u00e9sili\u00e9 le bail conform\u00e9ment \u00e0 la clause de r\u00e9am\u00e9nagement.<\/p>\n Par cette d\u00e9cision, la Cour d\u2019appel fournit de nouvelles orientations sur le plan de l\u2019interpr\u00e9tation des clauses de r\u00e9am\u00e9nagement commercial. Elle souligne l\u2019importance de choisir avec soin la formulation d\u2019une clause de r\u00e9am\u00e9nagement, car les tribunaux tiendront compte des conditions pr\u00e9alables \u00e9nonc\u00e9es et veilleront \u00e0 ce que le contrat soit strictement respect\u00e9, comme convenu \u00e0 la signature.<\/p>\n M\u00eame si les situations abord\u00e9es dans cet article proviennent d\u2019un nombre limit\u00e9 de provinces, les principes juridiques \u00e9nonc\u00e9s sont pertinents et appliqu\u00e9s dans l\u2019ensemble du Canada, autant au Qu\u00e9bec que dans les provinces de common law. La le\u00e7on \u00e0 tirer de ces d\u00e9cisions est que tous les baux doivent pr\u00e9ciser clairement le droit au r\u00e9am\u00e9nagement dont les parties souhaitent se pr\u00e9valoir.<\/p>\n Les concepts sous-jacents aux am\u00e9nagements multifonctionnels et \u00e0 la r\u00e9affectation de propri\u00e9t\u00e9s sous-utilis\u00e9es ont contribu\u00e9 \u00e0 une plus grande fr\u00e9quence des clauses de r\u00e9am\u00e9nagement, de r\u00e9novation, de relocalisation et de r\u00e9siliation anticip\u00e9e dans les baux commerciaux. Plut\u00f4t que d\u2019aborder les locataires \u00ab\u00a0les mains vides\u00a0\u00bb avec une proposition de r\u00e9am\u00e9nagement, en esp\u00e9rant les convaincre d\u2019accepter le projet du propri\u00e9taire (plut\u00f4t que d\u2019\u00eatre oblig\u00e9 de \u00ab\u00a0composer avec la situation\u00a0\u00bb du locataire), une clause de r\u00e9am\u00e9nagement attentivement r\u00e9dig\u00e9e dans un bail sign\u00e9 permettrait au propri\u00e9taire d\u2019obtenir le niveau de flexibilit\u00e9 dont il a besoin. La question de savoir si le droit au r\u00e9am\u00e9nagement doit s\u2019appliquer imm\u00e9diatement, apr\u00e8s un certain nombre d\u2019ann\u00e9es ou seulement pendant les p\u00e9riodes de renouvellement ou de prolongation est un point \u00e0 discuter et \u00e0 n\u00e9gocier. De plus, les conditions pr\u00e9alables \u00e0 l\u2019exercice du droit au r\u00e9am\u00e9nagement, qu\u2019il s\u2019agisse d\u2019une demande ou d\u2019une approbation de permis, d\u2019un changement de zonage ou autres, doivent \u00eatre prises en compte. Du point de vue du locataire, il est important que celui-ci s\u2019assure de prot\u00e9ger ad\u00e9quatement ses droits, que ce soit \u00e0 l\u2019\u00e9gard de l\u2019emplacement qu\u2019il loue, du nouvel emplacement propos\u00e9, de la compensation financi\u00e8re en cas de r\u00e9siliation anticip\u00e9e du bail ou autre.<\/p>\n Quoi qu\u2019il en soit, il convient de consulter un avocat avant de proc\u00e9der au r\u00e9am\u00e9nagement des locaux, car pour faire face aux situations complexes, il est important d\u2019\u00e9tablir un plan pour affronter les multiples changements propos\u00e9s.<\/p>\n Pour toute question ou pr\u00e9occupation, n\u2019h\u00e9sitez pas \u00e0 communiquer avec un membre du groupe Transactions immobili\u00e8res et baux<\/a> de Miller Thomson.<\/p>\n [1]<\/a> Michael Santarsieri Inc. <\/em>c. Unicity Mall Ltd<\/em>, 2000 MBQB 202<\/p>\n [2]<\/a> Millenium Veterinary Hospital Corporation <\/em>c. SR&R Bay Ridges Ltd<\/em>., 2008 ONCA 264<\/p>\n [3]<\/a> Corporation First Capital (Wilderton) Inc. <\/em>c. Metro Richelieu Inc.<\/em>, 2016 QCCS 1926<\/p>\n [4]<\/a> Meridian C C Intl Inc. <\/em>c. 2745206 Ontario Inc<\/em>., 2022 ONCA 12<\/p>\nLe droit \u00e0 la relocalisation du locataire<\/h2>\n
Le droit \u00e0 la r\u00e9siliation de la location<\/h2>\n
Conclusion<\/h2>\n
\n