{"id":11864,"date":"2023-01-17T14:15:33","date_gmt":"2023-01-17T19:15:33","guid":{"rendered":"https:\/\/www.millerthomson.com\/interdiction-achat-immeubles-residentiels-non-canadiens\/"},"modified":"2023-01-17T14:15:33","modified_gmt":"2023-01-17T19:15:33","slug":"interdiction-achat-immeubles-residentiels-non-canadiens","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.millerthomson.com\/fr\/perspectives-juridiques\/immobilier\/interdiction-achat-immeubles-residentiels-non-canadiens\/","title":{"rendered":"L\u2019interdiction d\u2019achat d\u2019immeubles r\u00e9sidentiels par des non-Canadiens : trois grandes questions \u00e9pineusese"},"content":{"rendered":"

Nombreux sont les lecteurs qui savent que le gouvernement canadien interdit, depuis le 1er<\/sup>\u00a0janvier\u00a02023, l\u2019achat d\u2019immeubles r\u00e9sidentiels au Canada par des non-Canadiens. La Loi sur l\u2019interdiction d\u2019achat d\u2019immeubles r\u00e9sidentiels par des non-Canadiens<\/em> (la \u00ab\u00a0Loi<\/strong>\u00a0\u00bb)[1]<\/a> elle-m\u00eame remonte au 23 juin 2022, mais il lui manquait son r\u00e8glement d\u2019application pour qu\u2019elle produise tous ses effets. Celui-ci est maintenant en vigueur.<\/p>\n

En gros, la Loi s\u2019attaque aux probl\u00e8mes d\u2019abordabilit\u00e9 et de disponibilit\u00e9 du logement en interdisant aux non-Canadiens d\u2019acheter des logements en vue d\u2019en augmenter le nombre \u00e0 la disposition des Canadiens.\u00a0 Les exceptions \u00e0 cette interdiction ayant d\u00e9j\u00e0 fait couler beaucoup d\u2019encre, le pr\u00e9sent article ne les d\u00e9crira pas. L\u2019article suivant de la Soci\u00e9t\u00e9 canadienne d’hypoth\u00e8ques et de logement (\u00ab SCHL<\/strong> \u00bb) est un bon point de d\u00e9part pour se renseigner sur les principales dispositions de la Loi et de son r\u00e8glement : \u00ab\u00a0S’assurer que le march\u00e9 de l\u2019habitation demeure accessible aux Canadiens<\/a> \u00bb.<\/p>\n

Notre article analyse trois concepts centraux de la Loi et de son principal r\u00e8glement, DORS\/2022-250[2]<\/a>, qui est entr\u00e9 en vigueur le 1er<\/sup> janvier 2023. Le R\u00e8glement d\u00e9finit ce qui constitue un bien immobilier assujetti \u00e0 l\u2019interdiction.\u00a0 Cela dit, l\u2019approche privil\u00e9gi\u00e9e par le R\u00e8glement causera de s\u00e9rieux maux de t\u00eate \u00e0 bon nombre de nos clients \u00e9tant donn\u00e9 la port\u00e9e plus large qu\u2019attendu de l\u2019interdiction d\u2019achat d\u2019immeubles dont la vocation n\u2019est pas imm\u00e9diatement ou manifestement r\u00e9sidentielle.\u00a0 Le R\u00e8glement \u00e9tablit \u00e9galement les crit\u00e8res de d\u00e9termination du degr\u00e9 de contr\u00f4le \u00e9tranger qui assujettit un acheteur \u00e0 l\u2019interdiction, dont la port\u00e9e est aussi plus large que pr\u00e9vu.\u00a0 Cet article traite \u00e9galement du potentiel de poursuites \u00e0 l\u2019encontre de toute personne qui aide une autre personne, qui peut ou non \u00eatre canadienne, \u00e0 acheter un immeuble r\u00e9sidentiel.\u00a0 Malheureusement, le libell\u00e9 actuel du R\u00e8glement porte s\u00e9rieusement \u00e0 confusion et a des cons\u00e9quences ind\u00e9sirables.\u00a0 L\u2019auteur principal de cet article et d\u2019autres \u00e0 Miller Thomson S.E.N.C.R.L., s.r.l. participent \u00e0 une initiative qui vise \u00e0 dissiper cette confusion et, nous l\u2019esp\u00e9rons, \u00e0 corriger les cons\u00e9quences ind\u00e9sirables. Miller Thomson tiendra les lecteurs inform\u00e9s de l\u2019\u00e9volution de ce dossier.<\/p>\n

Immeuble r\u00e9sidentiel\u00a0: une d\u00e9finition trop large<\/h2>\n

L\u2019interdiction d\u2019achat s\u2019applique aux \u00ab\u00a0immeubles r\u00e9sidentiels\u00a0\u00bb, que la Loi d\u00e9finit assez clairement\u00a0: logements en copropri\u00e9t\u00e9 (et parties communes) et immeubles qui comprennent au plus trois locaux d\u2019habitation, c\u2019est-\u00e0-dire, essentiellement, les maisons individuelles, les duplex et les triplex. Cela dit, le R\u00e8glement ajoute \u00e0 l\u2019interdiction l\u2019achat d\u2019\u00ab\u00a0un fonds zon\u00e9 pour usage r\u00e9sidentiel ou mixte, qui ne contient pas de logement habitable et qui est situ\u00e9 dans une agglom\u00e9ration de recensement ou dans une r\u00e9gion m\u00e9tropolitaine de recensement.\u00a0\u00bb<\/p>\n

Le R\u00e8glement semble donc interdire l\u2019achat d\u2019un terrain vacant ou d\u2019immeubles commerciaux, industriels ou institutionnels situ\u00e9s sur un fonds zon\u00e9 pour \u00ab usage r\u00e9sidentiel ou mixte \u00bb. Il n\u2019y a aucune exemption claire pour les immeubles \u00e0 seule vocation commerciale, industrielle ou institutionnelle dans les zones mixtes o\u00f9 un usage r\u00e9sidentiel peut s\u2019implanter, que ce soit dans l\u2019imm\u00e9diat ou \u00e0 la suite d\u2019un r\u00e9am\u00e9nagement important, comme c\u2019est le cas pour les immeubles r\u00e9sidentiels \u00e0 plusieurs locaux d\u2019habitation. Aux termes du R\u00e8glement, il suffit qu\u2019il y ait un local d\u2019habitation sur le fonds. Dans la majorit\u00e9 des cas, les immeubles de bureau, les usines et les entrep\u00f4ts n\u2019en contiennent aucun. Ce n\u2019est probablement pas l\u2019effet recherch\u00e9 \u00e9tant donn\u00e9 que la SCHL, que le gouvernement a consult\u00e9e avant d\u2019adopter le R\u00e8glement, indique dans son communiqu\u00e9 de presse que l\u2019interdiction s\u2019applique aux \u00ab terrains vacants<\/u><\/strong> qui ne comportent pas de logements habitables, qui sont zon\u00e9s \u00e0 usage r\u00e9sidentiel ou mixte\u00a0\u00bb, bien que le R\u00e8glement ne contienne pas le terme \u00ab\u00a0vacant\u00a0\u00bb.<\/p>\n

M\u00eame si l\u2019interdiction ne vise que les terrains vacants, elle est applicable m\u00eame aux terrains devant \u00eatre r\u00e9am\u00e9nag\u00e9s pour des immeubles \u00e0 locaux d\u2019habitation multiples (appartements \u00e0 louer, copropri\u00e9t\u00e9). Il reste que si ces immeubles existaient d\u00e9j\u00e0, la propri\u00e9t\u00e9 serait exempt\u00e9e. Tout r\u00e9am\u00e9nagement qui contribue \u00e0 l\u2019augmentation du nombre de logements disponibles au Canada devrait \u00eatre consid\u00e9r\u00e9 comme s\u2019alignant<\/em> sur les objectifs de la Loi. L\u2019interdiction d\u2019acheter des terrains vacants pour la construction d\u2019immeubles \u00e0 locaux d\u2019habitation est un effet impr\u00e9vu de la Loi, un effet qui est m\u00eame contraire \u00e0 son esprit.<\/p>\n

Le terme \u00ab usage mixte \u00bb appliqu\u00e9 aux fonds zon\u00e9s dans le R\u00e8glement est d\u00e9plorablement ambigu. \u00c0 notre avis, le gouvernement canadien, malgr\u00e9 le manque de clart\u00e9, entendait par \u00ab usage mixte \u00bb le zonage o\u00f9 l\u2019usage r\u00e9sidentiel est l\u2019un des usages permis. La grande majorit\u00e9 des municipalit\u00e9s effectuent le zonage de terrains pour un usage commercial, institutionnel et industriel tout en y interdisant l\u2019usage r\u00e9sidentiel. Il n\u2019est pas clair si le terme \u00ab usage mixte \u00bb s\u2019applique \u00e0 ce type de terrain. Il y a m\u00eame des r\u00e8glements de zonage qui permettent un usage r\u00e9sidentiel rigoureusement encadr\u00e9 \u2013 par exemple, pour le gardien de grandes installations industrielles \u2013, ce qui, m\u00eame dans le cadre d\u2019une interpr\u00e9tation t\u00e9l\u00e9ologique de la disposition, assujettirait ce type de terrain \u00e0 l\u2019interdiction.<\/p>\n

Les soci\u00e9t\u00e9s par actions et l\u2019importance du \u00ab\u00a0contr\u00f4le\u00a0\u00bb <\/strong><\/h2>\n

Les soci\u00e9t\u00e9s par actions et autres entit\u00e9s sont assujetties \u00e0 l\u2019interdiction si elles r\u00e9pondent \u00e0 la d\u00e9finition de \u00ab non-Canadien \u00bb \u00e0 l\u2019article 2 de la Loi. Les soci\u00e9t\u00e9s par actions constitu\u00e9es sous le r\u00e9gime des lois canadiennes peuvent \u00eatre assujetties \u00e0 l\u2019\u00ab interdiction \u00bb. Le premier crit\u00e8re consiste \u00e0 d\u00e9terminer si la soci\u00e9t\u00e9 ou l\u2019entit\u00e9 est contr\u00f4l\u00e9e<\/em> par une entit\u00e9 non canadienne. Le R\u00e8glement d\u00e9finit la notion de \u00ab contr\u00f4le \u00bb :<\/p>\n

    \n
  1. propri\u00e9t\u00e9 directe ou indirecte d\u2019actions ou de titres de participation qui repr\u00e9sentent 3\u00a0% ou plus de la valeur des capitaux qui lui sont propres, ou lui conf\u00e9rant 3\u00a0% ou plus des droits de vote; ou<\/li>\n
  2. contr\u00f4le de fait de la soci\u00e9t\u00e9 ou de l\u2019entit\u00e9, directement ou indirectement, par l\u2019interm\u00e9diaire de la propri\u00e9t\u00e9, d\u2019un accord ou autrement.<\/li>\n<\/ol>\n

    Parce que le seuil de propri\u00e9t\u00e9 directe ou indirecte d\u2019une soci\u00e9t\u00e9 canadienne par une entit\u00e9 non canadienne est extr\u00eamement bas (3\u00a0% des droits de vote ou des capitaux propres), beaucoup d\u2019acheteurs potentiels sont frapp\u00e9s d\u2019interdiction.<\/p>\n

    Le second crit\u00e8re, le \u00ab contr\u00f4le de fait \u00bb, n\u2019\u00e9tant d\u00e9fini ni dans la Loi ni dans le R\u00e8glement, beaucoup d\u2019acheteurs devront soumettre leur projet d\u2019achat d\u2019un immeuble r\u00e9sidentiel \u00e0 l\u2019analyse rigoureuse de leur conseiller juridique pour qu\u2019il d\u00e9termine s\u2019il contrevient \u00e0 la Loi. Le sens de \u00ab contr\u00f4le de fait \u00bb est \u00e9tabli selon les particularit\u00e9s de chaque cas, m\u00eame si la jurisprudence et les interpr\u00e9tations ant\u00e9rieures du paragraphe 256(5.1) de la Loi de l\u2019imp\u00f4t sur le revenu<\/em> et d\u2019autres dispositions de la Loi sur Investissement Canada<\/em> donnent quelque orientations, dans la mesure o\u00f9 le terme est utilis\u00e9 dans des circonstances similaires.<\/p>\n

    P\u00e9nalit\u00e9s pour les collaborateurs et l\u2019acheteur<\/h2>\n

    \u00a0<\/strong>La Loi \u00e9vite d\u2019invalider les ventes qui sont en contravention et privil\u00e9gie plut\u00f4t les p\u00e9nalit\u00e9s et autres mesures \u00e0 l\u2019encontre de l\u2019acheteur. En effet, elle pr\u00e9voit explicitement la non-invalidation de la vente en contravention pour \u00e9viter l\u2019avalanche de probl\u00e8mes qui en r\u00e9sulteraient.<\/p>\n

    Toute contravention est passible d\u2019une amende maximale de 10 000 $; cela dit, la disposition s\u2019applique largement \u00e0 \u00ab toute personne ou entit\u00e9 qui conseille, incite, aide ou encourage ou tente de conseiller, d\u2019inciter, d\u2019aider ou d\u2019encourager un non-Canadien \u00e0 acheter, directement ou indirectement, un immeuble r\u00e9sidentiel, tout en sachant que la pr\u00e9sente loi en interdit l\u2019achat \u00e0 ce dernier \u00bb. Les personnes occupant un poste de gestionnaire ou de superviseur, ainsi que les \u00ab hauts fonctionnaires \u00bb, dirigeants, administrateurs, agents ou mandataires de l\u2019entit\u00e9, sont individuellement responsables.\u00a0 Une amende de 10 000 $ a un r\u00e9el pouvoir dissuasif en ce qui a trait \u00e0 l\u2019achat du type de propri\u00e9t\u00e9s que la Loi entend rendre plus accessibles aux familles canadiennes.<\/p>\n

    Par contre, en plus des amendes financi\u00e8res, le paragraphe 7(1) de la Loi habilite un tribunal \u00e0 ordonner la vente d\u2019une propri\u00e9t\u00e9 r\u00e9sidentielle qui a \u00e9t\u00e9 achet\u00e9e par un non-Canadien, en contravention de la Loi. Nous nous attendons \u00e0 ce que ce recours soit le principal outil de la Loi dans le cas des transactions importantes. Cette approche donne au gouvernement une certaine latitude pour utiliser le recours, en fonction des circonstances de l\u2019achat.\u00a0 La Loi exige une analyse judiciaire plus pouss\u00e9e de la valeur ou du m\u00e9rite de l\u2019application de cette mesure draconienne. Le tribunal qui ordonne la vente doit \u00eatre convaincu \u00ab que l\u2019incidence d\u2019une ordonnance de vente ne serait pas disproportionn\u00e9e par rapport \u00e0 la nature et \u00e0 la gravit\u00e9 de la contravention \u00bb. Une fois \u00e9mise, par contre, l\u2019ordonnance p\u00e9nalise l\u2019acheteur non-Canadien en d\u00e9duisant les frais de la vente, les frais engag\u00e9s par le ministre pour pr\u00e9senter la demande d\u2019ordonnance et toute amende impay\u00e9e par le non-Canadien du produit de la vente, et en octroyant la plus-value sur le prix d\u2019achat au receveur g\u00e9n\u00e9ral. Si la vente est ordonn\u00e9e, elle entra\u00eenera la perte de la viabilit\u00e9 commerciale de l\u2019achat.<\/p>\n

    Le principal \u00e9l\u00e9ment d\u2019incertitude \u00e0 l\u2019heure actuelle est de savoir qui d\u2019autre peut \u00eatre passible de poursuite pour sa participation \u00e0 un tel achat. La port\u00e9e du libell\u00e9 d\u2019accusation est tr\u00e8s large. Il inclut probablement toute personne agissant pour le compte de l\u2019acheteur dans le cadre d\u2019une relation de mandataire (ex. : agent immobilier), et connaissant le statut de celui-ci. Il est beaucoup plus difficile de savoir si d\u2019autres personnes (avocats, courtiers hypoth\u00e9caires, pr\u00eateurs, y compris le vendeur de la propri\u00e9t\u00e9 et ses mandataires) sont vis\u00e9es par l\u2019article 6 de la Loi et si des poursuites rigoureuses sont possibles. Il faudra examiner les faits avec soin pour \u00e9tablir le risque dans bien des cas.<\/p>\n

    Bien que les conseillers juridiques puissent offrir \u00e0 ces acteurs des outils et des solutions pour r\u00e9duire le risque de poursuite, il reste \u00e0 savoir si ces mesures constitueront une barri\u00e8re d\u00e9raisonnable aux transactions. Dans le cas particulier d\u2019une transaction qui s\u2019alignait sur l\u2019esprit de la Loi, c\u2019est-\u00e0-dire d\u2019am\u00e9liorer l\u2019acc\u00e8s au logement (ex. : achat de terrains vagues \u00e0 zonage r\u00e9sidentiel pour la construction de nouveaux logements), il reste \u00e0 savoir si les risques seront un obstacle important \u00e0 ces transactions.<\/p>\n

    Conclusion<\/h2>\n

    Ce ne sont que quelques exemples des questions et difficult\u00e9s soulev\u00e9es par l\u2019interpr\u00e9tation et l\u2019application de la Loi. Heureusement, le gouvernement a indiqu\u00e9 qu\u2019il r\u00e9pondrait \u00e0 toute question qui sera soulev\u00e9e. Miller Thomson S.E.N.C.R.L., s.r.l. fait partie d\u2019une initiative pour encourager le gouvernement \u00e0 pr\u00e9ciser certaines parties de la Loi et des ses r\u00e8glements, et nous fournirons plus d\u2019information \u00e0 mesure qu\u2019elle devient disponible. Nous surveillerons tout probl\u00e8me relatif \u00e0 la constitutionnalit\u00e9 du r\u00e9gime en ce qui concerne la s\u00e9paration des pouvoirs entre le f\u00e9d\u00e9ral et les provinces.<\/p>\n

    Pour toute question sur ces difficult\u00e9s, des exemptions particuli\u00e8res ou les r\u00e8gles de la Loi sur l\u2019interdiction d\u2019achat d\u2019immeubles r\u00e9sidentiels par des non-Canadiens<\/em>, communiquez avec un membre du groupe Droit immobilier.<\/p>\n

    [1]<\/a>L.C.\u00a02022, ch. 10, art. 235<\/p>\n

    [2]<\/a> R\u00e8glement sur l\u2019interdiction d\u2019achat d\u2019immeubles r\u00e9sidentiels par des non-Canadiens<\/em>, DORS\/2022-250 (le \u00ab\u00a0R\u00e8glement<\/strong>\u00a0\u00bb).<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

    Nombreux sont les lecteurs qui savent que le gouvernement canadien interdit, depuis le 1er\u00a0janvier\u00a02023, l\u2019achat d\u2019immeubles r\u00e9sidentiels au Canada par des non-Canadiens. La Loi sur l\u2019interdiction d\u2019achat d\u2019immeubles r\u00e9sidentiels par des non-Canadiens (la \u00ab\u00a0Loi\u00a0\u00bb)[1] elle-m\u00eame remonte au 23 juin 2022, mais il lui manquait son r\u00e8glement d\u2019application pour qu\u2019elle produise tous ses effets. 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