Les certificats d\u2019assurance d\u00e9signent souvent le pr\u00eateur garanti du d\u00e9biteur comme \u00ab\u00a0assur\u00e9 suppl\u00e9mentaire\u00a0\u00bb ou \u00ab\u00a0b\u00e9n\u00e9ficiaire\u00a0\u00bb de la police, sans pr\u00e9ciser qu\u2019il est un \u00ab\u00a0cr\u00e9ancier hypoth\u00e9caire\u00a0\u00bb profitant d\u2019une \u00ab\u00a0clause type relative aux garanties hypoth\u00e9caires\u00a0\u00bb. Ces mots-cl\u00e9s sont pourtant essentiels pour prot\u00e9ger le pr\u00eateur contre la perte ou l\u2019endommagement du bien donn\u00e9 en garantie de son pr\u00eat, quelles que soient les actions ou les omissions du d\u00e9biteur.<\/p>\n
La Cour d\u2019appel de l\u2019Alberta a r\u00e9cemment r\u00e9it\u00e9r\u00e9 l\u2019importance d\u2019indiquer express\u00e9ment dans la police d\u2019assurance que le pr\u00eateur est un cr\u00e9ancier hypoth\u00e9caire afin qu\u2019il soit prot\u00e9g\u00e9 par la clause type relative aux garanties hypoth\u00e9caires. Cela fait des d\u00e9cennies que les pr\u00eateurs sont couramment ajout\u00e9s aux polices d\u2019assurance, depuis que la Cour supr\u00eame du Canada, dans l\u2019arr\u00eat Caisse populaire des deux Rives <\/em>c. <\/em>Soci\u00e9t\u00e9 mutuelle d\u2019assurance contre l\u2019incendie de la Vall\u00e9e du Richelieu<\/em>, [1990] 2\u00a0R.C.S.\u00a0995, a conclu que leur inclusion cr\u00e9e entre l\u2019assureur et le pr\u00eateur\/cr\u00e9ancier hypoth\u00e9caire un contrat distinct de celui qui intervient entre l\u2019assur\u00e9 et l\u2019assureur. La clause type relative aux garanties hypoth\u00e9caires fait en sorte que le contrat assureur-pr\u00eateur demeure valide m\u00eame si un acte, une omission ou une fausse d\u00e9claration de l\u2019assur\u00e9 entra\u00eene la nullit\u00e9 de la police.<\/p>\n La d\u00e9cision r\u00e9cente Builders Capital (2014) Ltd <\/em>c.<\/em> Aviva Insurance Company of Canada<\/em>, [2022]\u00a0ABCA\u00a0120, concerne un pr\u00eat consenti par les appelantes \u00e0 deux d\u00e9biteurs\/assur\u00e9s pour la construction d\u2019une propri\u00e9t\u00e9 r\u00e9sidentielle. Ces derniers ont obtenu aupr\u00e8s de l\u2019assureur intim\u00e9 une police d\u2019assurance des propri\u00e9taires occupants couvrant les dommages mat\u00e9riels et pr\u00e9voyant une clause type relative aux garanties hypoth\u00e9caires, mais ne d\u00e9signant pas les pr\u00eateurs comme assur\u00e9s suppl\u00e9mentaires, b\u00e9n\u00e9ficiaires ou cr\u00e9anciers hypoth\u00e9caires. La Banque Royale du Canada \u00e9tait d\u00e9sign\u00e9e comme cr\u00e9anci\u00e8re hypoth\u00e9caire, une information inexacte fournie \u00e0 l\u2019assureur avant l\u2019\u00e9mission de la police. L\u2019assureur a rejet\u00e9 une demande visant l\u2019ajout d\u2019un des pr\u00eateurs comme cr\u00e9ancier hypoth\u00e9caire de deuxi\u00e8me rang au motif qu\u2019il ne souscrivait pas de polices avec cette entit\u00e9 en particulier.<\/p>\n Apr\u00e8s qu\u2019un incendie a endommag\u00e9 la propri\u00e9t\u00e9 assur\u00e9e, l\u2019assureur a jug\u00e9 la police inop\u00e9rante en raison de fausses d\u00e9clarations dans la demande d\u2019assurance pr\u00e9sent\u00e9e par les assur\u00e9s. Les pr\u00eateurs estiment que la clause type relative aux garanties hypoth\u00e9caires leur conf\u00e8re une protection. Dans la d\u00e9cision de premi\u00e8re instance, confirm\u00e9e en appel, on conclut que cette clause, et donc la protection d\u2019assurance de la police, ne s\u2019applique pas aux pr\u00eateurs, m\u00eame s\u2019ils pr\u00e9tendent \u00eatre les \u00ab\u00a0v\u00e9ritables\u00a0\u00bb cr\u00e9anciers hypoth\u00e9caires. Pour qu\u2019elle s\u2019applique, les principes de base des contrats doivent \u00eatre respect\u00e9s, c\u2019est-\u00e0-dire que l\u2019assureur doit accepter de conclure le contrat distinct avec le pr\u00eateur\/cr\u00e9ancier hypoth\u00e9caire. Le fait que ce dernier s\u2019attende raisonnablement \u00e0 \u00eatre prot\u00e9g\u00e9 ne suffit pas. En l\u2019esp\u00e8ce, la Cour a d\u00e9termin\u00e9 que l\u2019assureur n\u2019avait pas d\u00e9clar\u00e9 que les pr\u00eateurs \u00e9taient assur\u00e9s et n\u2019avait pas l\u2019intention de les assurer.<\/p>\n Cette d\u00e9cision montre que, pour bien le prot\u00e9ger, il est essentiel de d\u00e9signer express\u00e9ment le pr\u00eateur garanti comme \u00ab\u00a0b\u00e9n\u00e9ficiaire\u00a0\u00bb et \u00ab\u00a0cr\u00e9ancier hypoth\u00e9caire vis\u00e9 par une clause type relative aux garanties hypoth\u00e9caires\u00a0\u00bb dans une police d\u2019assurance tous risques souscrite pour un bien immeuble. La clause type relative aux garanties hypoth\u00e9caires n\u2019intervient g\u00e9n\u00e9ralement que lorsqu\u2019il est question de biens immeubles. \u00c0 notre connaissance, aucune d\u00e9cision n\u2019a \u00e9t\u00e9 rendue confirmant son applicabilit\u00e9 dans le cas de biens meubles, mais les cr\u00e9anciers hypoth\u00e9caires ont avantage \u00e0 exiger qu\u2019elle vise express\u00e9ment ces biens, ou \u00e0 obtenir un avenant pr\u00e9voyant leur droit aux indemnit\u00e9s afin de recevoir une protection similaire.<\/p>\n Pour toute question, veuillez communiquer avec un membre du groupe Services financiers<\/a> ou Restructuration et insolvabilit\u00e9<\/a> de Miller Thomson.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Les certificats d\u2019assurance d\u00e9signent souvent le pr\u00eateur garanti du d\u00e9biteur comme \u00ab\u00a0assur\u00e9 suppl\u00e9mentaire\u00a0\u00bb ou \u00ab\u00a0b\u00e9n\u00e9ficiaire\u00a0\u00bb de la police, sans pr\u00e9ciser qu\u2019il est un \u00ab\u00a0cr\u00e9ancier hypoth\u00e9caire\u00a0\u00bb profitant d\u2019une \u00ab\u00a0clause type relative aux garanties hypoth\u00e9caires\u00a0\u00bb. 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