{"id":11554,"date":"2021-10-05T10:00:58","date_gmt":"2023-08-12T08:04:04","guid":{"rendered":"https:\/\/www.millerthomson.com\/hypotheque-legale-labsence-de-denonciation-nest-pas-fatale-en-cas-de-confusion-quant-a-lidentite-du-proprietaire\/"},"modified":"2023-08-12T04:04:04","modified_gmt":"2023-08-12T08:04:04","slug":"hypotheque-legale-labsence-de-denonciation-nest-pas-fatale-en-cas-de-confusion-quant-a-lidentite-du-proprietaire","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.millerthomson.com\/fr\/perspectives-juridiques\/bulletin-droit-de-la-construction-et-fr\/hypotheque-legale-labsence-de-denonciation-nest-pas-fatale-en-cas-de-confusion-quant-a-lidentite-du-proprietaire\/","title":{"rendered":"Hypoth\u00e8que l\u00e9gale : l\u2019absence de d\u00e9nonciation n\u2019est pas fatale en cas de confusion quant \u00e0 l\u2019identit\u00e9 du propri\u00e9taire"},"content":{"rendered":"<p><strong>Journal Constructo \u2013 23 septembre 2021<\/strong><\/p>\n<h2>Introduction<\/h2>\n<p>Le 22 avril dernier, la Cour d\u2019appel, dans le cadre de la d\u00e9cision <em>Martin FFP inc. <\/em>c.<em> 9034-3948 Qu\u00e9bec inc.<\/em><a href=\"#_ftn1\" name=\"_ftnref1\">[1]<\/a>, confirmait qu\u2019il n\u2019est pas n\u00e9cessaire pour un sous-traitant ou un fournisseur de mat\u00e9riaux de d\u00e9noncer le contrat lui ayant \u00e9t\u00e9 octroy\u00e9 au propri\u00e9taire de l\u2019immeuble et ce, lorsqu\u2019il existe une confusion quant \u00e0 l\u2019identit\u00e9 de ce propri\u00e9taire ou encore, lorsque ce dernier a pris une part active dans la conduite des travaux.<\/p>\n<h2>Les faits<\/h2>\n<p>Martin FPP inc. est propri\u00e9taire de trois quadruplex dans la ville de Magog. Plusieurs sous-traitants et fournisseurs de mat\u00e9riaux publieront des avis d\u2019hypoth\u00e8que l\u00e9gale sur ces immeubles, le co\u00fbt de leurs travaux demeurant impay\u00e9. Les immeubles seront ainsi grev\u00e9s d\u2019hypoth\u00e8ques l\u00e9gales totalisant pr\u00e8s de 500\u00a0000,00 $.<\/p>\n<p>Martin FPP inc. conteste la validit\u00e9 de ces hypoth\u00e8ques l\u00e9gales au motif que les sous-traitants et fournisseurs de mat\u00e9riaux vis\u00e9s auraient n\u00e9glig\u00e9 de lui d\u00e9noncer leurs contrats respectifs.<\/p>\n<p>Dans le cadre de la construction de ces immeubles, les services des sous-traitants et fournisseurs de mat\u00e9riaux ont \u00e9t\u00e9 retenus par l\u2019entremise de M. Serge Boucher, gestionnaire de projet. Il existait une ambigu\u00eft\u00e9 quant \u00e0 l\u2019identit\u00e9 de la soci\u00e9t\u00e9 ayant retenu les services de M. Boucher. D\u2019un c\u00f4t\u00e9, Martin FPP inc., dont M. Pierre-Olivier Martin est seul actionnaire et administrateur, all\u00e9guait que les services de M. Boucher avaient \u00e9t\u00e9 retenus par une soci\u00e9t\u00e9 affili\u00e9e, \u00e0 savoir B\u00e2timent DMP, si bien qu\u2019une d\u00e9nonciation devait lui \u00eatre adress\u00e9e par chacun des sous-traitants. B\u00e2timent DMP \u00e9tait d\u00e9tentrice d\u2019une licence d\u2019entrepreneur g\u00e9n\u00e9ral d\u00e9livr\u00e9e par la R\u00e9gie du b\u00e2timent du Qu\u00e9bec alors que Martin FPP inc. ne l\u2019\u00e9tait pas. De l\u2019avis du propri\u00e9taire, il devenait alors manifeste que le contrat de gestion de projet avait \u00e9t\u00e9 octroy\u00e9 \u00e0 M. Boucher par B\u00e2timent DMP, une telle licence \u00e9tant requise pour proc\u00e9der \u00e0 la construction des immeubles.<\/p>\n<p>\u00c0 l\u2019inverse, le gestionnaire de projet ainsi que les sous-traitants plaidaient que M. Boucher avait contract\u00e9 directement avec Martin FPP inc. et qu\u2019il \u00e9tait alors mandataire de la soci\u00e9t\u00e9 propri\u00e9taire des immeubles. En cons\u00e9quence, la transmission d\u2019une d\u00e9nonciation \u00e0 l\u2019endroit de Martin FPP inc. n\u2019\u00e9tait alors pas requise aux fins de la publication d\u2019un \u00e9ventuel avis d\u2019hypoth\u00e8que l\u00e9gale.<\/p>\n<p>Il est \u00e9galement \u00e0 noter que certaines factures des sous-traitants et fournisseurs de mat\u00e9riaux avaient \u00e9t\u00e9 adress\u00e9es \u00e0 Martin FPP inc. et d\u2019autres, \u00e0 B\u00e2timent DMP, sans commentaires de la part du propri\u00e9taire \u00e0 cet \u00e9gard.<\/p>\n<p>La Cour sup\u00e9rieure, appel\u00e9e \u00e0 interpr\u00e9ter l\u2019entente intervenue au terme de laquelle les services du gestionnaire de projet ont \u00e9t\u00e9 retenus, a finalement conclu que M. Boucher avait fait affaire directement avec Martin FPP inc., propri\u00e9taire des quadruplex. Ainsi, les sous-traitants et fournisseurs de mat\u00e9riaux n\u2019avaient pas \u00e0 d\u00e9noncer leur contrat au propri\u00e9taire<a href=\"#_ftn2\" name=\"_ftnref2\">[2]<\/a>.<\/p>\n<h2>La d\u00e9cision<\/h2>\n<p>La Cour d\u2019appel confirme que l\u2019absence de d\u00e9nonciation ne sera pas fatale notamment, lorsqu\u2019il y a confusion quant \u00e0 l\u2019identit\u00e9 du propri\u00e9taire. En effet, la jurisprudence et la doctrine soutiennent qu\u2019une d\u00e9nonciation n\u2019est pas n\u00e9cessaire lorsqu\u2019un entrepreneur contracte avec le repr\u00e9sentant du propri\u00e9taire, son mandataire ou lorsqu\u2019une confusion a \u00e9t\u00e9 cr\u00e9\u00e9e quant \u00e0 l\u2019identit\u00e9 dudit propri\u00e9taire.<\/p>\n<p>En l\u2019esp\u00e8ce, \u00e0 supposer m\u00eame que M. Boucher et les sous-traitants avaient contract\u00e9 avec B\u00e2timent DMP, entrepreneur g\u00e9n\u00e9ral, ils avaient toutes les raisons de croire qu\u2019ils traitaient \u00e9galement avec le propri\u00e9taire des immeubles. En effet, la preuve a permis de r\u00e9v\u00e9ler que M. Martin a poursuivi la construction des immeubles \u00e0 travers les diff\u00e9rentes entit\u00e9s sous son contr\u00f4le sans faire de r\u00e9elle distinction entre chacune d\u2019elles. Le financement de la construction \u00e9tait \u00e9galement assur\u00e9 par des transferts de sommes entre les deux soci\u00e9t\u00e9s appartenant \u00e0 M. Martin.<\/p>\n<p>Vu la confusion entretenue par M. Martin, M. Boucher et les sous-traitaient \u00e9taient justifi\u00e9s de croire qu\u2019elles traitaient directement avec le propri\u00e9taire.<\/p>\n<p>La Cour d\u2019appel rappelle \u00e9galement que l\u2019absence de d\u00e9nonciation ne sera pas fatale dans l\u2019\u00e9ventualit\u00e9 o\u00f9 le propri\u00e9taire a pris activement part \u00e0 la conduite des travaux, comme c\u2019\u00e9tait le cas en l\u2019esp\u00e8ce<\/p>\n<h2>Conclusion<\/h2>\n<p>Il est bien \u00e9tabli que le principe est \u00e0 l\u2019effet que la transmission d\u2019une d\u00e9nonciation au propri\u00e9taire est un pr\u00e9requis \u00e0 l\u2019inscription d\u2019un avis d\u2019hypoth\u00e8que l\u00e9gale, d\u2019un pr\u00e9avis d\u2019exercice d\u2019un recours hypoth\u00e9caire puis ultimement, \u00e0 l\u2019institution d\u2019un recours visant par exemple, la vente de l\u2019immeuble vis\u00e9 par les travaux. Le pr\u00e9sent arr\u00eat permet de r\u00e9it\u00e9rer les exceptions \u00e0 un tel principe. Bien que la prudence commande la transmission d\u2019une d\u00e9nonciation au propri\u00e9taire, les entrepreneurs n\u2019ayant transmis aucune d\u00e9nonciation ne verront pas les chances de succ\u00e8s de leurs recours an\u00e9antis lorsqu\u2019une confusion quant \u00e0 l\u2019identit\u00e9 du propri\u00e9taire aura \u00e9t\u00e9 entretenue par ce dernier.<\/p>\n<p><strong>Cet article est paru dans l\u2019\u00e9dition du 23 septembre 2021 du journal Constructo.<\/strong><\/p>\n<hr \/>\n<p><a href=\"#_ftnref1\" name=\"_ftn1\">[1]<\/a> 2021 QCCA 667;<\/p>\n<p><a href=\"#_ftnref2\" name=\"_ftn2\">[2]<\/a> <em>Martin FPP inc.<\/em> c. <em>9034-3948 Qu\u00e9bec inc.<\/em>, 2019 QCCS 3557<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Journal Constructo \u2013 23 septembre 2021 Introduction Le 22 avril dernier, la Cour d\u2019appel, dans le cadre de la d\u00e9cision Martin FFP inc. c. 9034-3948 Qu\u00e9bec inc.[1], confirmait qu\u2019il n\u2019est pas n\u00e9cessaire pour un 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