\u00c9changeriez-vous votre maison contre une \u0153uvre d\u2019art? Un critique d\u2019art pourrait envisager cette possibilit\u00e9. Mais quelle serait votre r\u00e9action si votre maison n\u2019\u00e9tait pas \u00e9chang\u00e9e contre de l\u2019art, mais contre des bitcoins? Comme une \u0153uvre d\u2019art, la valeur du bitcoin d\u00e9pend largement de la valeur que les gens lui attribuent. Toutefois, contrairement \u00e0 une \u0153uvre d\u2019art, la valeur du bitcoin fluctue consid\u00e9rablement chaque semaine, pour ne pas dire chaque jour. Si ces incertitudes peuvent avoir pour effet de d\u00e9courager tout vendeur ou tout acheteur de propri\u00e9t\u00e9 situ\u00e9 dans la moyenne, certains courageux ont d\u00e9j\u00e0 commenc\u00e9 \u00e0 acheter et \u00e0 vendre des maisons en \u00e9change de bitcoins.<\/p>\n
En th\u00e9orie, le processus est simple. Lorsqu\u2019un vendeur et un acheteur sont dispos\u00e9s \u00e0 \u00e9changer une maison contre des bitcoins, il suffit de transf\u00e9rer les bitcoins du portefeuille num\u00e9rique de l\u2019acheteur \u00e0 celui du vendeur.<\/p>\n
La complexit\u00e9 du processus tient du fait que la cryptomonnaie dans le secteur de l\u2019immobilier est un terrain juridique largement inexplor\u00e9. Les technologies se d\u00e9veloppent plus rapidement que les r\u00e9glementations qui les concernent, ce qui peut rendre les transactions en cryptomonnaies plus risqu\u00e9es que les m\u00e9thodes plus traditionnelles. En m\u00eame temps, le gouvernement et les organismes de r\u00e9glementation adoptent de nouvelles lois pour tenter de suivre l\u2019\u00e9volution de ce secteur, ce qui entra\u00eene des d\u00e9fis impr\u00e9visibles. Ceci ne veut pas dire qu\u2019il est impossible d\u2019effectuer des transactions de cette nature. En effet, l\u2019achat de biens immobiliers en contrepartie de bitcoins est tout \u00e0 fait l\u00e9gal au Canada. Ces transactions exigent simplement un certain degr\u00e9 d\u2019exp\u00e9rience pour \u00eatre men\u00e9es \u00e0 bien avec succ\u00e8s.<\/p>\n
Les contrats-cadres d\u2019achat et de vente n\u2019ont pas \u00e9t\u00e9 con\u00e7us dans l\u2019esprit des bitcoins, de sorte que leurs dispositions risquent d\u2019\u00eatre incompl\u00e8tes ou inapplicables dans le cadre de transactions impliquant des bitcoins. Vous aurez plut\u00f4t besoin d\u2019un contrat personnalis\u00e9 couvrant les points de droit uniques li\u00e9s \u00e0 l\u2019utilisation de la cryptomonnaie pour l\u2019achat d\u2019une propri\u00e9t\u00e9. Par exemple, les contrats-cadres font r\u00e9f\u00e9rence \u00e0 la vente de la maison en contrepartie d\u2019un \u00ab\u00a0prix d\u2019achat\u00a0\u00bb. Il est courant que ce \u00ab\u00a0prix d\u2019achat\u00a0\u00bb soit \u00e9tabli en dollars canadiens (ou peut-\u00eatre dans une autre monnaie fiduciaire, comme le dollar am\u00e9ricain). Ces modalit\u00e9s ne s\u2019appliquent pas aux transactions effectu\u00e9es en cryptomonnaie. D\u2019autres conditions uniques s\u2019appliquent aux transactions en bitcoins, et nous les avons abord\u00e9es ci\u2011apr\u00e8s.<\/p>\n
Dans le cadre de toute transaction immobili\u00e8re classique, l\u2019institution financi\u00e8re doit effectuer des v\u00e9rifications relatives \u00e0 la connaissance du client (KYC<\/em>) et \u00e0 la lutte contre le blanchiment d\u2019argent (AML<\/em>) sur la partie acheteuse pour s\u2019assurer qu\u2019elle ne figure pas sur une liste de personnes \u00e0 qui des sanctions auraient \u00e9t\u00e9 impos\u00e9es. Ces v\u00e9rifications sont obligatoires en vertu de la Loi sur le recyclage des produits de la criminalit\u00e9 et le financement des activit\u00e9s terroristes <\/em>(LRPCFAT)[1]<\/a>. Toutefois, il est rare qu\u2019une institution financi\u00e8re soit impliqu\u00e9e dans des transactions ayant le bitcoin comme seule devise. Il incombe plut\u00f4t \u00e0 la partie vendeuse de s\u2019assurer de la s\u00e9curit\u00e9 de la transaction en effectuant elle-m\u00eame ces contr\u00f4les, ou de s\u2019assurer que les bitcoins \u00e0 transf\u00e9rer dans la transaction soient entrepos\u00e9s sur une plateforme cryptographique qui exige et met en \u0153uvre ces contr\u00f4les. Au Canada, les sanctions pour d\u00e9faut de d\u00e9claration d\u2019activit\u00e9s suspect\u00e9es de blanchiment d\u2019argent ou de financement d\u2019activit\u00e9s terroristes sont s\u00e9v\u00e8res et peuvent entra\u00eener jusqu\u2019\u00e0 500\u2009000\u00a0dollars d\u2019amende ou six mois de prison pour une premi\u00e8re infraction[2]<\/a>. Il est donc crucial que ces v\u00e9rifications soient effectu\u00e9es comme il se doit pour toute transaction immobili\u00e8re en bitcoins.<\/p>\n Les contrats d\u2019achat et de vente de biens immobiliers sont g\u00e9n\u00e9ralement garantis par un d\u00e9p\u00f4t de la part de l\u2019acheteur. Ce d\u00e9p\u00f4t est conserv\u00e9 dans un compte en fiducie par un avocat ou un agent immobilier sous forme de fonds mis en mains tierces ou en fiducie jusqu\u2019\u00e0 la signature du contrat. De la m\u00eame mani\u00e8re, le jour de la signature, le produit de l\u2019achat est g\u00e9n\u00e9ralement transf\u00e9r\u00e9 en fiducie \u00e0 un avocat pour n\u2019\u00eatre lib\u00e9r\u00e9 qu\u2019apr\u00e8s confirmation par les deux parties que les conditions entourant la vente ont \u00e9t\u00e9 respect\u00e9es ou que la partie concern\u00e9e y a renonc\u00e9. Les comptes de fiducie et de mise en main tierce prot\u00e8gent le d\u00e9p\u00f4t et le prix d\u2019achat en cas d\u2019\u00e9chec de la transaction, et assurent aux deux parties \u00e0 la fois imputabilit\u00e9 et tranquillit\u00e9 d\u2019esprit. Au Canada, il n\u2019est pas permis de d\u00e9tenir des cryptomonnaies en fiducie \u00e0 l\u2019aide des m\u00e9canismes traditionnels. Ceci s\u2019ajoute \u00e0 la liste des complications associ\u00e9es aux transactions immobili\u00e8res en bitcoins, et pourrait repr\u00e9senter un risque suppl\u00e9mentaire pour un acheteur ou un vendeur si la transaction ne se concr\u00e9tise pas.<\/p>\n L\u2019\u00c9tat de New York a r\u00e9solu le probl\u00e8me en exigeant que toute personne qui d\u00e9tient des cryptomonnaies pour le compte d\u2019une autre personne obtienne une licence d\u2019exploitation de monnaie virtuelle portant le nom de BitLicense<\/em>[3]<\/sup><\/a>. Ces BitLicenses<\/em> permettent, en th\u00e9orie, aux fiduciaires dont les activit\u00e9s sont r\u00e9glement\u00e9es de d\u00e9tenir des cryptomonnaies en fiducie ou en mains tierces dans le cas d\u2019une transaction immobili\u00e8re. Les BitLicenses<\/em> n\u2019existent pas encore au Canada, mais ces licences pourraient voir le jour prochainement, \u00e0 mesure que les transactions en cryptomonnaies deviennent de plus en plus courantes.<\/p>\n Il existe \u00e9galement un march\u00e9 non r\u00e9glement\u00e9 et en pleine \u00e9volution de services de d\u00e9p\u00f4ts s\u00e9curis\u00e9s temporaires (escrow<\/em>) de bitcoins offerts par des fournisseurs tiers lors de transactions contractuelles. Ce service sous-entend g\u00e9n\u00e9ralement le transfert des bitcoins au fournisseur tiers qui les conservera jusqu\u2019\u00e0 ce que les dispositions contractuelles convenues aient \u00e9t\u00e9 respect\u00e9es. Lorsque les dispositions contractuelles sont remplies, les bitcoins sont transf\u00e9r\u00e9s \u00e0 l\u2019une des parties contractantes conform\u00e9ment aux modalit\u00e9s de la convention de d\u00e9p\u00f4t. Ce service est actuellement fourni par des entreprises en d\u00e9marrage et des entrepreneurs plut\u00f4t que par les d\u00e9positaires traditionnels (courtiers immobiliers, fiducies, cabinets juridiques, etc.). Par cons\u00e9quent, il sera important de v\u00e9rifier attentivement l\u2019historique et la r\u00e9putation de ces fournisseurs avant d\u2019avoir recours \u00e0 leurs services. Selon nous, \u00e0 mesure que les transactions en bitcoins vont se g\u00e9n\u00e9raliser, de plus en plus de d\u00e9positaires traditionnels vont commencer \u00e0 offrir des services de d\u00e9p\u00f4t s\u00e9curis\u00e9s temporaires pour ce type d\u2019actifs.<\/p>\n En r\u00e8gle g\u00e9n\u00e9rale, lorsque des bitcoins ou une autre monnaie num\u00e9rique sont utilis\u00e9s pour acheter des biens ou des services, l\u2019Agence du revenu du Canada consid\u00e8re que les parties ont conclu une transaction de troc. Le traitement de l\u2019imp\u00f4t sur le revenu et de la taxe de vente pour les deux parties \u00e0 une transaction de troc impliquant des monnaies num\u00e9riques est un domaine en \u00e9volution qui sort du cadre de cet article. Les deux parties \u00e0 la transaction devraient discuter des incidences fiscales de leur transaction avec leurs conseillers en fiscalit\u00e9.<\/p>\n La volatilit\u00e9 du march\u00e9 des cryptomonnaies peut mettre en danger les deux parties \u00e0 une transaction immobili\u00e8re. Entre la date \u00e0 laquelle les parties signent leur contrat et la date d\u2019ex\u00e9cution de la transaction d\u2019achat, la valeur de la monnaie peut subir des fluctuations importantes. Cette volatilit\u00e9 signifie que l\u2019une des parties peut b\u00e9n\u00e9ficier d\u2019une aubaine, alors que l\u2019autre pourrait regretter la transaction.<\/p>\n Plusieurs solutions et techniques peuvent \u00eatre utilis\u00e9es pour r\u00e9duire ou r\u00e9partir le risque de volatilit\u00e9 entre l\u2019acheteur et le vendeur moyennant la conclusion d\u2019un accord entre eux. Par cons\u00e9quent, il est important que tout acheteur ou vendeur aborde cette question avec des conseillers professionnels. Toutes les solutions potentielles comportent leurs propres risques et avantages, mais quelle que soit la solution retenue par les parties, le contrat d\u2019achat et de vente doit clairement indiquer les intentions des parties et rendre la transaction plus pr\u00e9visible.<\/p>\n Si vous envisagez de convertir en esp\u00e8ces les bitcoins tir\u00e9s de la vente d\u2019un bien immobilier, il est important de prendre un temps de r\u00e9flexion avant de conclure la transaction de vente. Les changements apport\u00e9s r\u00e9cemment \u00e0 la r\u00e9glementation des plateformes de n\u00e9gociation de cryptoactifs (principal fournisseur de liquidit\u00e9s dans les transactions de cryptomonnaie en monnaie fiduciaire) pourraient rendre la t\u00e2che difficile. La nouvelle r\u00e9glementation exige que ces plateformes soient inscrites \u00e0 titre de courtiers en vertu des lois sur les valeurs mobili\u00e8res, et qu\u2019elles se conforment \u00e0 certaines lois sur les valeurs mobili\u00e8res au Canada[4]<\/a>. R\u00e9cemment, ces plateformes ont \u00e9galement \u00e9t\u00e9 tenues de s\u2019inscrire en vertu de la LRPCFAT en tant qu\u2019entreprises de services mon\u00e9taires et de faire rapport au CANAFE conform\u00e9ment \u00e0 la LRPCFAT[5]<\/a>.<\/p>\n Il est important d\u2019\u00e9valuer l\u2019\u00e9volution des exigences r\u00e9glementaires en mati\u00e8re de transfert de cryptomonnaies sur les plateformes d\u2019\u00e9change, notamment toute exigence en lien avec les pistes d\u2019audit. Ne pas se conformer \u00e0 ces exigences risque de nuire \u00e0 la liquidation des bitcoins re\u00e7us lors de la transaction.<\/p>\n La plupart des amateurs de cryptomonnaies choisissent d\u2019acheter ou de vendre des biens immobiliers avec des bitcoins pour une seule raison\u00a0: parce qu\u2019ils peuvent se le permettre. La\u00a0pratique est l\u00e9gale et l\u2019agr\u00e9ment de la publicit\u00e9 sur les bitcoins attire souvent une attention suppl\u00e9mentaire et une client\u00e8le diff\u00e9rente comparativement \u00e0 une liste de biens immobiliers[6]<\/a>.<\/p>\n Si les raisons \u00e9voqu\u00e9es ci-dessus s\u00e8ment un certain doute quant \u00e0 la long\u00e9vit\u00e9 de l\u2019influence des cryptomonnaies sur l\u2019immobilier, vous pouvez toujours garder un \u0153il sur le fascinant point de jonction entre la technologie de la cha\u00eene de blocs et le secteur de l\u2019immobilier. Deux tendances \u00e9mergentes sur le march\u00e9 sont susceptibles de rendre les transactions immobili\u00e8res bas\u00e9es sur la cha\u00eene de blocs plus courantes \u00e0 l\u2019avenir.<\/p>\n Les contrats intelligents ne sont pas directement li\u00e9s aux bitcoins, mais ils \u00e9voluent dans la m\u00eame sph\u00e8re que la cha\u00eene de blocs, ce qui signifie que leur fonctionnement fait appel \u00e0 une technologie similaire. Ces contrats sont programm\u00e9s pour s\u2019ex\u00e9cuter automatiquement sans intervention humaine suppl\u00e9mentaire pour soutenir la transaction[7]<\/a>. Si un contrat intelligent est utilis\u00e9 pour l\u2019achat d\u2019un bien immobilier, il est possible de le programmer pour effectuer le transfert automatiquement du prix du bien achet\u00e9 de l\u2019acheteur au vendeur \u00e0 une date sp\u00e9cifique ou \u00e0 la r\u00e9alisation de certaines conditions pr\u00e9alables[8]<\/a>. La technologie des registres distribu\u00e9s garantit alors que la transaction est \u00e0 la fois publiquement transparente et prot\u00e9g\u00e9e contre le piratage. Ceci peut, en th\u00e9orie, permettre aux deux parties d\u2019\u00e9conomiser le temps de traitement et les frais des banques et des avocats pour conclure une transaction immobili\u00e8re de vente, et pourrait \u00e9galement \u00eatre mis en \u0153uvre pour r\u00e9soudre les enjeux de d\u00e9p\u00f4t temporaire \u00e9voqu\u00e9s ci-dessus.<\/p>\n L\u2019autre tendance dans le monde de la cha\u00eene de blocs susceptible d\u2019inspirer des achats de propri\u00e9t\u00e9s commerciales entra\u00een\u00e9s par la technologie de la cha\u00eene de blocs est la tokenisation de l\u2019immobilier. Les investissements dans l\u2019immobilier commercial sont g\u00e9n\u00e9ralement r\u00e9serv\u00e9s aux personnes fortun\u00e9es, mais la tokenisation permet \u00e0 n\u2019importe quelle personne d\u2019acheter une part d\u2019une propri\u00e9t\u00e9 plus grande[9]<\/a>. Par exemple, une tour commerciale de 10\u00a0millions de dollars peut \u00eatre transform\u00e9e en 1\u2009000 parts d\u2019une valeur de 10\u2009000\u00a0dollars chacune. Ces tokens<\/em> sont ensuite enregistr\u00e9s publiquement et v\u00e9rifi\u00e9s sur la cha\u00eene de blocs[10]<\/a>. Ce type de transaction permet de mettre l\u2019investissement immobilier \u00e0 la port\u00e9e d\u2019un plus grand nombre de personnes et de faire en sorte que les institutions de financement du projet puissent acc\u00e9der plus facilement aux fonds dont ils ont besoin pour la construction de l\u2019immeuble[11]<\/a>.<\/p>\n L\u2019utilisation des bitcoins dans les transactions immobili\u00e8res soul\u00e8ve des enjeux uniques en mati\u00e8re de dispositions contractuelles et d\u2019implications fiscales ainsi que d\u2019autres r\u00e9flexions de nature juridique et pratique. Si le chevauchement entre les cryptomonnaies et l\u2019immobilier n\u2019en est actuellement qu\u2019\u00e0 ses d\u00e9buts, cette tendance devient de plus en plus courante. Vous pourriez voir une annonce en bitcoins dans votre quartier plus t\u00f4t que vous ne le pensez.<\/p>\n ***Les avocats de Miller Thomson sont des conseillers juridiques d\u2019exp\u00e9rience qui vous aideront \u00e0 naviguer dans les domaines complexes des cryptomonnaies et des transactions immobili\u00e8res.***<\/em><\/p>\n <\/p>\n [1]<\/a> Loi sur le recyclage des produits de la criminalit\u00e9 et le financement des activit\u00e9s terroristes<\/em>, L.C. 2000, ch.\u00a017 [(LRPCFAT].<\/p>\n [2]<\/a> Ibid<\/em> \u00e0 l\u2019art. 75(1)(a)(i).<\/p>\n [3]<\/a> Gouvernement de l\u2019\u00c9tat de New York, D\u00e9partement des services financiers, FAQ sur les entreprises d\u2019\u00e9change de monnaie virtuelle et BitLicense (en anglais uniquement)<\/em>, en ligne\u00a0: <https:\/\/www.dfs.ny.gov\/apps_and_licensing\/virtual_currency_businesses\/bitlicense_faqs>.<\/em><\/p>\n [4]<\/a> Consulter l\u2019Avis conjoint 21\u2009\u2013\u2009329 du personnel des Autorit\u00e9s canadiennes en valeurs mobili\u00e8res et de l\u2019Organisme canadien de r\u00e9glementation du commerce des valeurs mobili\u00e8res Indications \u00e0 l\u2019intention des plateformes de n\u00e9gociation de cryptoactifs\u00a0: Conformit\u00e9 aux obligations r\u00e9glementaires<\/em>, <\/em>en ligne\u00a0: [5]<\/a> Supra<\/em> note\u00a01 \u00e0 l\u2019art.\u00a05(h).<\/p>\n [6]<\/a> Diana Olick, \u00ab Real Estate Catches on to the Crypto Craze as People Buy Homes with Bitcoin \u00bb <\/em>(en anglais uniquement), CNBC<\/em> (7\u00a0avril\u00a02021), video\u00a0: <https:\/\/www.cnbc.com\/video\/2021\/04\/07\/real-estate-catches-onto-the-crypto-craze-as-people-buy-homes-with-bitcoin.html>.<\/p>\n [7]<\/a> \u00ab How Smart Contracts Are Evolving Transactions For Real Estate Companies<\/em>\u00a0\u00bb (en anglais uniquement), Leax Foundation – Leaxcoin (LEAX) <\/em>(18 mars 2020), en ligne\u00a0: <https:\/\/medium.com\/@LeaxFoundation\/how-smart-contracts-are-evolving-transactions-for-real-estate-companies-dca4ec780405>.<\/p>\n [8]<\/a> Ibid. <\/em><\/p>\n [9]<\/a> David Israelson, \u00ab\u00a0How Blockchain is Shaking Up Commercial Real Estate<\/em>\u00a0\u00bb (en anglais uniquement), The Globe and Mail<\/em> (23 mars 2021), en ligne\u00a0: <https:\/\/www.theglobeandmail.com\/business\/industry-news\/property-report\/article-how-blockchain-is-affecting-the-commercial-real-estate-sector\/>.<\/p>\nD\u00e9p\u00f4t en mains tierces et fiducies<\/h3>\n
Fiscalit\u00e9<\/h3>\n
Volatilit\u00e9 des prix<\/h3>\n
Liquidation<\/h3>\n
Pourquoi acheter \u00e0 l\u2019aide de bitcoins?<\/h2>\n
Autres tendances en mati\u00e8re de cha\u00eenes de blocs et d\u2019immobilier<\/h2>\n
Contrats intelligents Smart Contracts<\/h3>\n
Tokenisation de l\u2019immobilier<\/h3>\n
En conclusion<\/h2>\n
\n
\n<\/em>https:\/\/www.ocrcvm.ca\/nouvelles-et-publications\/avis-et-notes-dorientation\/avis-conjoint-21-329-du-personnel-des<\/a>.<\/p>\n