{"id":10839,"date":"2019-05-30T14:32:41","date_gmt":"2019-05-30T18:32:41","guid":{"rendered":"https:\/\/www.millerthomson.com\/hypotheque-legale-de-la-construction-attention-a-linsaisissabilite-des-biens-destines-a-lutilite-publique\/"},"modified":"2019-05-30T14:32:41","modified_gmt":"2019-05-30T18:32:41","slug":"hypotheque-legale-de-la-construction-attention-a-linsaisissabilite-des-biens-destines-a-lutilite-publique","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.millerthomson.com\/fr\/perspectives-juridiques\/bulletin-droit-de-la-construction-et-fr\/hypotheque-legale-de-la-construction-attention-a-linsaisissabilite-des-biens-destines-a-lutilite-publique\/","title":{"rendered":"Hypoth\u00e8que l\u00e9gale de la construction : attention \u00e0 l\u2019insaisissabilit\u00e9 des biens destin\u00e9s \u00e0 l\u2019utilit\u00e9 publique"},"content":{"rendered":"<p><strong>Journal Constructo \u2013 10 mai 2019<\/strong><\/p>\n<p><strong>Introduction<\/strong><\/p>\n<p>Lorsqu\u2019un diff\u00e9rend survient sur un chantier de construction, il n\u2019est pas rare de voir des entrepreneurs, sous-traitants ou fournisseurs se pr\u00e9valoir de leur droit \u00e0 l\u2019hypoth\u00e8que l\u00e9gale afin de garantir leur cr\u00e9ance.<\/p>\n<p>Dans une affaire r\u00e9cente <a href=\"#_ftn1\" name=\"_ftnref1\">[1]<\/a>, la Cour sup\u00e9rieure avait \u00e0 examiner le caract\u00e8re d\u2019insaisissabilit\u00e9 d\u2019un immeuble contre lequel deux avis d\u2019hypoth\u00e8que l\u00e9gale de la construction avaient \u00e9t\u00e9 inscrits.<\/p>\n<p><strong>Faits<\/strong><\/p>\n<p>En mai 2015, la Ville de Beaupr\u00e9 (\u00ab <strong>Ville<\/strong> \u00bb) octroie \u00e0 l\u2019entrepreneur g\u00e9n\u00e9ral Unigertec inc. (\u00ab <strong>Unigertec<\/strong> \u00bb) un contrat pour la construction du Centre multifonctionnel de loisirs (l\u2019\u00ab <strong>Immeuble<\/strong> \u00bb).<\/p>\n<p>Dans le cadre de ce projet, Unigertec sous-contracte avec 8264473 Canada inc., faisant affaires sous la raison sociale de CLT Outaouais (\u00ab\u00a0<strong>CLTO<\/strong> \u00bb), une entreprise sp\u00e9cialis\u00e9e dans la distribution de panneaux en planches de bois massif et lamin\u00e9. Pour sa part, CLTO fait appel aux services de la firme de g\u00e9nie-conseil Douglas Consultants inc. (\u00ab <strong>Douglas<\/strong> \u00bb).<\/p>\n<p>En octobre 2016, CLTO et Douglas inscrivent toutes les deux des avis d\u2019hypoth\u00e8ques l\u00e9gales de la construction contre l\u2019Immeuble, pour des sommes respectives de 322\u00a0070,26 $ et 145\u00a0748,15 $.<\/p>\n<p>En mars 2017, CLTO c\u00e8de ses biens en vertu de la <em>Loi sur la faillite et l\u2019insolvabilit\u00e9<\/em>.<\/p>\n<p>En ao\u00fbt 2017, Douglas d\u00e9pose une demande introductive d\u2019instance en d\u00e9laissement forc\u00e9 et vente sous contr\u00f4le de justice suivant l\u2019inscription du pr\u00e9avis d\u2019exercice d\u2019un droit hypoth\u00e9caire contre l\u2019Immeuble en avril 2017.<\/p>\n<p>En octobre 2017, Unigertec est appel\u00e9e en garantie par la Ville, qui cherche \u00e0 se faire indemniser par Unigertec pour toute condamnation pouvant \u00eatre prononc\u00e9e contre elle dans cette affaire.<\/p>\n<p>En f\u00e9vrier 2018, la Ville et Unigertec d\u00e9posent une demande introductive d\u2019instance en radiation des inscriptions d\u2019avis d\u2019hypoth\u00e8que l\u00e9gale de la construction ou de la r\u00e9novation de l\u2019Immeuble et d\u2019un pr\u00e9avis d\u2019exercice d\u2019un recours hypoth\u00e9caire.<\/p>\n<p><strong>Pr\u00e9tention des parties<\/strong><\/p>\n<p>La Ville et Unigertec all\u00e8guent que l\u2019Immeuble ne peut \u00eatre grev\u00e9 d\u2019une hypoth\u00e8que l\u00e9gale de la construction puisqu\u2019il constitue un bien affect\u00e9 \u00e0 l\u2019utilit\u00e9 publique et serait donc insaisissable. Les deux parties affirment \u00e9galement que Douglas ne peut b\u00e9n\u00e9ficier du droit \u00e0 l\u2019hypoth\u00e8que l\u00e9gale puisque les services qu\u2019elle a rendus dans le cadre du projet l\u2019ont \u00e9t\u00e9 pr\u00e9alablement \u00e0 l\u2019envoi de l\u2019avis de d\u00e9nonciation.<\/p>\n<p>En contrepartie, Douglas pr\u00e9tend que l\u2019Immeuble, bien qu\u2019il serve aux loisirs, ne fait pas partie du domaine public mais plut\u00f4t du domaine priv\u00e9 de la corporation municipale.<\/p>\n<p><strong>D\u00e9cision<\/strong><\/p>\n<p>Le tribunal rappelle d\u2019abord le cadre l\u00e9gislatif pertinent au litige. En vertu de la th\u00e9orie de la dualit\u00e9 domaniale reconnue \u00e0 l\u2019article 916 du <em>Code civil du Qu\u00e9bec<\/em>, un bien qui est affect\u00e9 \u00e0 l\u2019utilit\u00e9 publique est insaisissable. En outre l\u2019article 2668 C.c.Q. pr\u00e9voit qu\u2019un bien insaisissable ne peut faire l\u2019objet d\u2019une hypoth\u00e8que l\u00e9gale.<\/p>\n<p>Le tribunal devait donc d\u00e9terminer si l\u2019Immeuble constituait ou non un bien affect\u00e9 \u00e0 l\u2019utilit\u00e9 publique.<\/p>\n<p>Dans son analyse, le tribunal prend en consid\u00e9ration plusieurs \u00e9l\u00e9ments factuels, notamment le fait que la Ville ait financ\u00e9 la construction de l\u2019Immeuble au moyen d\u2019une subvention gouvernementale, que les activit\u00e9s qui y sont offertes soient gratuites et ouvertes au public, et que la d\u00e9signation cadastrale englobe enti\u00e8rement le parc o\u00f9 est situ\u00e9 l\u2019Immeuble et non seulement l\u2019Immeuble lui-m\u00eame.<\/p>\n<p>Le tribunal examine ensuite la jurisprudence portant sur la d\u00e9termination du patrimoine insaisissable des personnes morales de droit public. Il se r\u00e9f\u00e8re notamment \u00e0 l\u2019arr\u00eat de principe en la mati\u00e8re, <em>B\u00e2timents Kalad\u2019art inc. <\/em>c.<em> D.R.M. inc<\/em>. <a href=\"#_ftn2\" name=\"_ftnref2\">[2]<\/a>, dans lequel la Cour d\u2019appel analyse les diff\u00e9rentes applications de ce concept ainsi que la port\u00e9e de l\u2019article 916 C.c.Q.<\/p>\n<p>Dans cette d\u00e9cision, la Cour s\u2019exprime ainsi quant \u00e0 la fa\u00e7on de d\u00e9terminer si un immeuble est affect\u00e9 \u00e0 l\u2019utilit\u00e9 publique\u00a0:<\/p>\n<p>[\u2026] Ainsi, un bien sera consid\u00e9r\u00e9 comme \u00e9tant affect\u00e9 \u00e0 l\u2019utilit\u00e9 publique s\u2019il est destin\u00e9 \u00e0 l\u2019usage public et g\u00e9n\u00e9ral, s\u2019il est essentiel au fonctionnement de la municipalit\u00e9 ou s\u2019il est gratuitement \u00e0 la disposition du public en g\u00e9n\u00e9ral. [\u2026]<\/p>\n<p>Le tribunal \u00e9voque \u00e9galement l\u2019arr\u00eat <em>Karkoukly<\/em> c. <em>Westmount (Ville de) <\/em><a href=\"#_ftn3\" name=\"_ftnref3\">[3]<\/a> dans lequel la Cour d\u2019appel r\u00e9it\u00e8re que les termes \u00ab\u00a0affect\u00e9s \u00e0 l\u2019utilit\u00e9 publique\u00a0\u00bb doivent recevoir une interpr\u00e9tation large et lib\u00e9rale.<\/p>\n<p>En l\u2019esp\u00e8ce, le tribunal conclut que l\u2019Immeuble est un bien affect\u00e9 \u00e0 l\u2019utilit\u00e9 publique puisqu\u2019il a \u00e9t\u00e9 construit pour l\u2019usage des citoyens de la Ville et des municipalit\u00e9s voisines, et ce, \u00e0 des fins communautaires, de loisirs, de sports et de sant\u00e9.<\/p>\n<p>De surcro\u00eet, la gratuit\u00e9 ou le faible co\u00fbt des activit\u00e9s offertes favorise cette m\u00eame interpr\u00e9tation. En cons\u00e9quence, le tribunal conclut que l\u2019Immeuble est insaisissable et qu\u2019il ne peut pas faire l\u2019objet d\u2019une hypoth\u00e8que l\u00e9gale de la construction.<\/p>\n<p>La demande en radiation des inscriptions d\u2019avis d\u2019hypoth\u00e8ques l\u00e9gales de la Ville et d\u2019Unigertec est donc accueillie, alors que la demande en d\u00e9laissement et vente sous contr\u00f4le de justice de Douglas est rejet\u00e9e.<\/p>\n<p>Il sera int\u00e9ressant de voir la tournure que prendra cette affaire, puisqu\u2019une d\u00e9claration d\u2019appel fut d\u00e9pos\u00e9e au dossier le 12 avril 2019.<\/p>\n<p><strong>Conclusion<\/strong><\/p>\n<p>Bien que l\u2019hypoth\u00e8que l\u00e9gale de la construction soit un des m\u00e9canismes de protection les plus utilis\u00e9s dans l\u2019industrie de la construction, il existe des limites \u00e0 son application.<\/p>\n<p>Cette d\u00e9cision rappelle l\u2019importance pour les entrepreneurs, sous-traitants ou fournisseurs d\u2019\u00eatre vigilants s\u2019ils contractent avec une personne morale de droit public. Si l\u2019immeuble sur lequel ils effectuent des travaux est un \u00ab\u00a0bien affect\u00e9 \u00e0 l\u2019utilit\u00e9 publique\u00a0\u00bb, ils ne pourront se pr\u00e9valoir de l\u2019hypoth\u00e8que l\u00e9gale pour garantir leur cr\u00e9ance.<\/p>\n<p>Heureusement, dans la majorit\u00e9 de ces cas, un cautionnement pour gages, mat\u00e9riaux et main-d\u2019\u0153uvre est exig\u00e9, ce qui permet la protection des sous-traitants.<\/p>\n<p><a href=\"#_ftnref1\" name=\"_ftn1\">[1]<\/a> <em>Unigertec inc.<\/em> c. <em>Douglas Consultants inc<\/em>., 2019 QCCS 877.<\/p>\n<p><a href=\"#_ftnref2\" name=\"_ftn2\">[2]<\/a> [2000] R.J.Q. 72 (C.A.).<\/p>\n<p><a href=\"#_ftnref3\" name=\"_ftn3\">[3]<\/a> 2014 QCCA 18116.<\/p>\n<p><strong>Cet article est paru dans l\u2019\u00e9dition du 10 mai 2019 du journal Constructo.<\/strong><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Journal Constructo \u2013 10 mai 2019 Introduction Lorsqu\u2019un diff\u00e9rend survient sur un chantier de construction, il n\u2019est pas rare de voir des entrepreneurs, sous-traitants ou fournisseurs se pr\u00e9valoir de leur droit \u00e0 l\u2019hypoth\u00e8que l\u00e9gale afin de garantir leur cr\u00e9ance. 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