{"id":10742,"date":"2016-09-01T04:00:21","date_gmt":"2016-09-01T08:00:21","guid":{"rendered":"https:\/\/www.millerthomson.com\/lhypotheque-legale-de-la-construction-en-4-etapes\/"},"modified":"2016-09-01T04:00:21","modified_gmt":"2016-09-01T08:00:21","slug":"lhypotheque-legale-de-la-construction-en-4-etapes","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.millerthomson.com\/fr\/perspectives-juridiques\/bulletin-droit-de-la-construction-et-fr\/lhypotheque-legale-de-la-construction-en-4-etapes\/","title":{"rendered":"L\u2019hypoth\u00e8que l\u00e9gale de la construction en 4 \u00e9tapes"},"content":{"rendered":"

Journal Constructo – 27 Septembre 2016<\/strong><\/p>\n

Bien que la plupart des projets de construction comportent leur lot de d\u00e9fis, il arrive que le plus grand d\u2019entre eux consiste simplement \u00e0 se faire payer une fois les travaux compl\u00e9t\u00e9s.<\/p>\n

Dans un tel cas, le Code civil du Qu\u00e9bec<\/em> pr\u00e9voit alors un m\u00e9canisme tr\u00e8s efficace pour les entrepreneurs, sous-entrepreneurs, architectes, ing\u00e9nieurs, fournisseurs de mat\u00e9riaux et \u00a0ouvriers qui ont particip\u00e9 \u00e0 la construction ou \u00e0 la r\u00e9novation d\u2019un immeuble\u00a0: l\u2019hypoth\u00e8que l\u00e9gale de la construction.<\/p>\n

La principale force de l’hypoth\u00e8que l\u00e9gale de la construction r\u00e9side dans le fait qu\u2019elle permet, en cas de d\u00e9faut de paiement, de faire vendre l’immeuble en justice ou m\u00eame d\u2019en prendre possession \u00e0 titre de paiement, tout en offrant au cr\u00e9ancier impay\u00e9 une priorit\u00e9 devant toute autre hypoth\u00e8que publi\u00e9e jusqu\u2019\u00e0 concurrence de la plus-value apport\u00e9e \u00e0 l\u2019immeuble par les travaux.<\/p>\n

Afin de pouvoir en b\u00e9n\u00e9ficier, il est toutefois important de s\u2019assurer de respecter l\u2019ensemble des formalit\u00e9s impos\u00e9es par la loi. \u00c0 cet \u00e9gard, nous proposons une revue des diff\u00e9rentes \u00e9tapes requises pour conserver et ex\u00e9cuter son droit \u00e0 l\u2019hypoth\u00e8que l\u00e9gale de la construction.<\/p>\n

1\u00e8re<\/sup> \u00e9tape : la d\u00e9nonciation du contrat<\/strong><\/p>\n

L\u2019article 2728 du Code civil du Qu\u00e9bec<\/em> impose une condition particuli\u00e8re \u00e0 ceux qui n\u2019ont pas contract\u00e9 directement avec le propri\u00e9taire de l\u2019immeuble\u00a0: pour avoir droit \u00e0 l\u2019hypoth\u00e8que l\u00e9gale, ceux-ci doivent obligatoirement d\u00e9noncer leur contrat par \u00e9crit au propri\u00e9taire de l\u2019immeuble<\/strong>. Il est par ailleurs important que cette d\u00e9nonciation soit transmise sans tarder au propri\u00e9taire puisque l\u2019hypoth\u00e8que l\u00e9gale sera limit\u00e9e aux travaux effectu\u00e9s et aux mat\u00e9riaux fournis apr\u00e8s la transmission de l\u2019avis de d\u00e9nonciation.<\/p>\n

L\u2019avis de d\u00e9nonciation doit ainsi comprendre\u00a0:<\/p>\n

    \n
  1. Une description de l\u2019immeuble vis\u00e9<\/li>\n
  2. Le nom du cocontractant<\/li>\n
  3. La nature du contrat<\/li>\n
  4. La valeur du contrat<\/li>\n
  5. L\u2019intention de celui qui donne l\u2019avis de se pr\u00e9valoir de l\u2019hypoth\u00e8que l\u00e9gale en cas de non-paiement de sa cr\u00e9ance<\/li>\n<\/ol>\n

    Le but de cette d\u00e9nonciation est d\u2019aviser le propri\u00e9taire de l\u2019existence du contrat de sous-traitance ou de fourniture de mat\u00e9riaux, ce qui pourra alors lui permettre d\u2019effectuer les retenues suffisantes afin de couvrir la valeur des hypoth\u00e8ques l\u00e9gales qui pourraient \u00e9ventuellement \u00eatre inscrites sur son immeuble.<\/p>\n

    Quant \u00e0 ceux qui ont contract\u00e9 directement avec le propri\u00e9taire (par exemple un entrepreneur g\u00e9n\u00e9ral), ceux-ci n\u2019ont \u00e9videmment pas \u00e0 d\u00e9noncer leur contrat au propri\u00e9taire avant de d\u00e9buter leur travaux. Dans leur cas, le droit \u00e0 une hypoth\u00e8que l\u00e9gale est acquis d\u00e8s la conclusion de leur contrat.<\/em><\/p>\n

    2\u00e8me<\/sup> \u00e9tape : l\u2019avis de conservation de l\u2019hypoth\u00e8que l\u00e9gale<\/strong><\/p>\n

    Une fois les travaux compl\u00e9t\u00e9s, la prochaine \u00e9tape consiste \u00e0 inscrire un avis de conservation de l\u2019hypoth\u00e8que<\/strong> au Bureau de la publicit\u00e9 des droits dans un d\u00e9lai de 30 jours apr\u00e8s la fin des travaux. Il s\u2019agit d\u2019une d\u00e9lai de rigueur qui doit absolument \u00eatre respect\u00e9, sous peine de voir son droit \u00e0 l\u2019hypoth\u00e8que l\u00e9gale s\u2019\u00e9teindre.<\/p>\n

    Cet avis doit \u00eatre signifi\u00e9 au propri\u00e9taire de l\u2019immeuble.<\/p>\n

    La notion de \u00ab\u00a0fin des travaux\u00a0\u00bb est donc tr\u00e8s importante, puisqu\u2019il s\u2019agit du point d\u00e9part permettant de calculer le d\u00e9lai de 30 jours. \u00c0 cet \u00e9gard, m\u00eame si plusieurs intervenants participent \u00e0 un m\u00eame projet de construction et que ceux-ci compl\u00e8tent leurs travaux respectifs \u00e0 des dates diff\u00e9rentes, il n\u2019existera toujours qu\u2019une seule date de fin des travaux applicable \u00e0 l\u2019ensemble des intervenants. Selon l\u2019article 2110 du Code civil du Qu\u00e9bec<\/em>, cette date correspond au moment o\u00f9 \u00ab\u00a0l\u2019ouvrage est ex\u00e9cut\u00e9 et en \u00e9tat de servir conform\u00e9ment \u00e0 l\u2019usage auquel on le destine\u00a0\u00bb. En pratique, il s\u2019agira g\u00e9n\u00e9ralement du moment o\u00f9 l\u2019ensemble des \u00e9l\u00e9ments pr\u00e9vus aux plans et devis auront \u00e9t\u00e9 compl\u00e9t\u00e9s. La notion de fin des travaux constitue cependant une question de faits qui doit faire l\u2019objet d\u2019une analyse au cas par cas.<\/p>\n

    3\u00e8me<\/sup> \u00e9tape : le pr\u00e9avis d\u2019exercice du droit hypoth\u00e9caire<\/strong><\/p>\n

    Apr\u00e8s s\u2019\u00eatre assur\u00e9 d\u2019avoir inscrit son hypoth\u00e8que l\u00e9gale dans un d\u00e9lai de 30 jours de la fin des travaux, la prochaine \u00e9tape consiste \u00e0 inscrire un pr\u00e9avis d\u2019exercice d\u2019un droit hypoth\u00e9caire<\/strong> dans les 6 mois de la fin des travaux. Notons que le pr\u00e9avis devra avoir \u00e9t\u00e9 signifi\u00e9 au propri\u00e9taire pr\u00e9alablement \u00e0 l\u2019inscription.<\/p>\n

    Le pr\u00e9avis d\u2019exercice, aussi connu comme \u00ab\u00a0l\u2019avis de 60 jours\u00a0\u00bb, est un document dans lequel on informe le propri\u00e9taire de son intention d\u2019exercer un recours hypoth\u00e9caire devant les tribunaux \u00e0 d\u00e9faut d\u2019avoir re\u00e7u paiement int\u00e9gral dans un d\u00e9lai de 60 jours.<\/p>\n

    4\u00e8me<\/sup> \u00e9tape : l\u2019exercice du recours hypoth\u00e9caire<\/strong><\/p>\n

    Advenant que le cr\u00e9ancier n\u2019ait toujours pas \u00e9t\u00e9 pay\u00e9 au terme du d\u00e9lai de 60 jours, il devient possible pour lui de s\u2019adresser aux tribunaux afin d\u2019exercer son droit hypoth\u00e9caire. Les choix de recours sont les suivants\u00a0:<\/p>\n

      \n
    1. La prise en paiement de l\u2019immeuble<\/li>\n
    2. La vente sous contr\u00f4le de justice<\/li>\n
    3. La vente par le cr\u00e9ancier<\/li>\n
    4. La prise de possession \u00e0 des fins d\u2019administration<\/li>\n<\/ol>\n

      Il conviendra alors au cr\u00e9ancier d\u2019analyser chaque situation afin de d\u00e9terminer le recours le plus appropri\u00e9, ceux-ci comportant chacun des avantages qui leur sont propres.<\/p>\n

      Conclusion<\/strong><\/p>\n

      L\u2019hypoth\u00e8que l\u00e9gale de la construction constitue une arme redoutable qui peut b\u00e9n\u00e9ficier \u00e0 de nombreux intervenants dans le domaine de la construction. Compte tenu des d\u00e9lais strictes qui sont impos\u00e9s, il s\u2019agit toutefois d\u2019une arme qu\u2019il faut s\u2019assurer de bien ma\u00eetriser \u00e0 chaque \u00e9tape, au risque de se retrouver avec une corde de moins \u00e0 son arc.<\/p>\n

      Cet article est paru dans l’\u00e9dition du 27 septembre 2016 du journal Constructo.<\/strong><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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