{"id":10722,"date":"2012-05-30T00:00:00","date_gmt":"2023-08-12T08:04:04","guid":{"rendered":"https:\/\/www.millerthomson.com\/les-travaux-ont-une-fin-mais-quand-survient\/"},"modified":"2023-08-12T04:04:04","modified_gmt":"2023-08-12T08:04:04","slug":"les-travaux-ont-une-fin-mais-quand-survient","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.millerthomson.com\/fr\/perspectives-juridiques\/bulletin-droit-de-la-construction-et-fr\/les-travaux-ont-une-fin-mais-quand-survient\/","title":{"rendered":"Les travaux ont une fin, mais quand survient-elle ?"},"content":{"rendered":"
\n

Le Code civil du Qu\u00e9bec<\/i> (\u00ab\u00a0CCQ<\/b> \u00bb) conf\u00e8re \u00e0 certains intervenants impliqu\u00e9s dans la r\u00e9alisation d\u2019un projet de construction, le droit de b\u00e9n\u00e9ficier de l\u2019hypoth\u00e8que l\u00e9gale de la construction. Celle-ci est acquise en \u00ab faveur des architecte, ing\u00e9nieur, fournisseur de mat\u00e9riaux, ouvrier, entrepreneur ou sous-entrepreneur, \u00e0 raison des travaux demand\u00e9s par le propri\u00e9taire de l’immeuble, ou \u00e0 raison des mat\u00e9riaux ou services qu’ils ont fournis ou pr\u00e9par\u00e9s pour ces travaux. \u00bb; c\u2019est ce qu\u2019\u00e9nonce l\u2019article 2726 CCQ. \u00c0 l\u2019exception de l\u2019ouvrier, les b\u00e9n\u00e9ficiaires potentiels qui n\u2019ont pas contract\u00e9 directement avec le propri\u00e9taire de l\u2019immeuble ne peuvent b\u00e9n\u00e9ficier d\u2019une hypoth\u00e8que l\u00e9gale \u00e0 moins de valablement d\u00e9noncer leur contrat.<\/p>\n

L\u2019article suivant, soit 2727 CCQ, \u00e9nonce quant \u00e0 lui que l’\u00ab hypoth\u00e8que l\u00e9gale en faveur des personnes qui ont particip\u00e9 \u00e0 la construction ou \u00e0 la r\u00e9novation d’un immeuble subsiste, quoiqu’elle n’ait pas \u00e9t\u00e9 publi\u00e9e, pendant les 30 jours qui suivent la fin des travaux<\/strong> \u00bb (je souligne). L\u2019hypoth\u00e8que l\u00e9gale de la construction, afin qu\u2019elle soit recevable, doit donc \u00eatre publi\u00e9e au plus tard 30 jours apr\u00e8s la fin des travaux. Mais qu\u2019en est-il de cette \u00ab fin des travaux \u00bb ? Quand survient-elle ?<\/p>\n

Afin de r\u00e9pondre aux questions pr\u00e9c\u00e9dentes, nous nous r\u00e9f\u00e9rons \u00e0 l\u2019article 2110 CCQ\u00a0 au sujet de la r\u00e9ception de l\u2019ouvrage\u00a0: \u00ab\u00a0Le client est tenu de recevoir l’ouvrage \u00e0 la fin des travaux<\/strong>; celle-ci a lieu lorsque l’ouvrage est ex\u00e9cut\u00e9 et en \u00e9tat de <\/strong>servir conform\u00e9ment \u00e0 l’usage auquel on le destine<\/strong> \u00bb. Donc, la fin des travaux survient lorsque l\u2019ouvrage est en \u00e9tat de servir conform\u00e9ment \u00e0 l\u2019usage auquel il est destin\u00e9.<\/p>\n

Toujours confus ? Vous n\u2019\u00eates pas seuls. La jurisprudence qui traite la question de la fin des travaux est abondante, ce qui veut dire que, dans les faits, la survenance de la fin des travaux n\u2019est pas toujours d\u2019une clart\u00e9 limpide et les justiciables s\u2019adressent souvent aux tribunaux afin que ceux-ci tranchent la question \u00e0 savoir \u00ab \u00e0 quand remonte la date de la fin des travaux\u00a0\u00bb.<\/p>\n

La jurisprudence qui d\u00e9coule des d\u00e9cisions portant sur la fin des travaux nous enseigne que celle-ci survient quand l\u2019ouvrage est pr\u00eat avec tout <\/strong>ce qui est inclus au contrat.<\/p>\n

Prenons l\u2019exemple de la r\u00e9fection d\u2019une toiture qui est presque compl\u00e9t\u00e9e sauf pour l\u2019installation d\u2019un larmier remis \u00e0 un mois plus tard. M\u00eame si l\u2019installation du larmier peut repr\u00e9senter qu\u2019une partie relativement mineure de la r\u00e9fection totale d\u2019une toiture, si la pose du larmier est incluse au contrat en question, bien c\u2019est au moment o\u00f9 le larmier est pos\u00e9 que survient alors la fin des travaux. Ainsi, le d\u00e9lai de trente jours ne commence \u00e0 compter qu\u2019\u00e0 partir de la pose du larmier 1<\/sup>.<\/p>\n

Ainsi, lorsque les travaux ne sont pas pr\u00e9vus au contrat, leur inex\u00e9cution ne retarde pas la fin des travaux dans la mesure o\u00f9 leur inex\u00e9cution ne fait pas en sorte que l\u2019ouvrage ne peut \u00eatre utilis\u00e9<\/strong>. S\u2019il reste encore d\u2019autres travaux \u00e0 ex\u00e9cuter avant que l\u2019ouvrage puisse \u00eatre utilis\u00e9, on ne peut conclure qu\u2019il y a fin des travaux.<\/p>\n

Ce dernier crit\u00e8re est aussi important car il porte sur la notion figurant \u00e0 l\u2019article 2110 CCQ voulant que l\u2019ouvrage doit \u00eatre apte \u00e0 l\u2019usage auquel il est destin\u00e9. L\u2019impact de ce crit\u00e8re se fait ressentir dans le cadre de projets o\u00f9 plusieurs sous-entrepreneurs exercent leur travail sous des contrats distincts. Il n\u2019y a pas multiples fins des travaux propres aux divers sous-traitants mais une seule et unique fin des travaux survenant lorsque le dernier sous-entrepreneur a ex\u00e9cut\u00e9 de fa\u00e7on int\u00e9grale son contrat et que l\u2019ouvrage est pr\u00eat \u00e0 \u00eatre utilis\u00e9.<\/p>\n

Application des principes<\/strong><\/p>\n

Le 19 d\u00e9cembre 2011, ces principes ont guid\u00e9 de nouveau les tribunaux dans l\u2019affaire Les Placements Mal\u00e9jo inc.<\/i> c. Construction Richard Lavoie & associ\u00e9s inc. <\/i>o\u00f9 la Cour sup\u00e9rieure a reconnu que l\u2019avis d\u2019hypoth\u00e8que l\u00e9gale d\u2019un entrepreneur en construction avait \u00e9t\u00e9 publi\u00e9 avant l\u2019expiration du d\u00e9lai de 30 jours pr\u00e9vu par l\u2019article 2727 CCQ.<\/p>\n

Dans cette affaire, Construction Richard Lavoie & associ\u00e9s inc. (ci-apr\u00e8s \u00ab\u00a0Lavoie<\/b> \u00bb), dont les services avaient \u00e9t\u00e9 retenus pour des travaux de menuiserie conform\u00e9ment \u00e0 un contrat conclu le 28 octobre 2010, avait publi\u00e9 un avis d\u2019hypoth\u00e8que l\u00e9gale sur l\u2019immeuble concern\u00e9 en date du 11 avril 2011, lequel appartenant \u00e0 Les Placements Mal\u00e9jo inc. (\u00ab\u00a0Mal\u00e9jo<\/b>\u00a0\u00bb).<\/p>\n

Mal\u00e9jo s\u2019est adress\u00e9e au tribunal pour obtenir la radiation de l\u2019hypoth\u00e8que l\u00e9gale de Lavoie en all\u00e9guant que la fin des travaux \u00e9tait survenue le 25 f\u00e9vrier 2011 et que la publication par Lavoie de son hypoth\u00e8que l\u00e9gale en date du 11 avril 2011 \u00e9tait donc tardive.<\/p>\n

Une s\u00e9rie de t\u00e9moins est venue affirmer au tribunal que tout \u00e9tait termin\u00e9 en date du 25 f\u00e9vrier 2011 et que l\u2019immeuble \u2014 en l\u2019esp\u00e8ce un immeuble \u00e0 logement \u2014 \u00e9tait pr\u00eat pour accueillir les premiers locataires.<\/p>\n

Sauf qu\u2019il restait des travaux de rev\u00eatement ext\u00e9rieur qui \u00e9taient projet\u00e9s mais report\u00e9s au printemps et qui ont finalement \u00e9t\u00e9 r\u00e9alis\u00e9s du 13 au 26 mai 2011 par un tiers, Artek Constructions inc.<\/p>\n

Cependant, la cour, en \u00e9valuant la preuve testimoniale faute de pr\u00e9cisions \u00e9crites au contrat du 28 octobre 2010, en est arriv\u00e9e \u00e0 la conclusion que ces travaux avait initialement \u00e9t\u00e9 confi\u00e9s \u00e0 Lavoie dans le cadre du contrat du 28 octobre 2010 et que, n\u2019e\u00fbt \u00e9t\u00e9 d\u2019un diff\u00e9rend entre Mal\u00e9jo et Lavoie, c\u2019est cette derni\u00e8re qui les aurait compl\u00e9t\u00e9s et non le tiers.<\/p>\n

Ainsi, la cour d\u00e9cide que bien que les logements de l\u2019immeuble \u00e9taient pr\u00eats \u00e0 \u00eatre habit\u00e9s le 25 f\u00e9vrier 2011, l\u2019ouvrage pr\u00e9vu au contrat du 28 octobre 2010 n\u2019\u00e9tait pas compl\u00e8tement termin\u00e9, puisqu\u2019il restait toujours les travaux de rev\u00eatement ext\u00e9rieur. Le tribunal nous rappelle que \u00ab de menus travaux, telle la pose de doubles-fen\u00eatre, de coupe-feu, de m\u00e9tal autour d\u2019une chemin\u00e9e retardent la fin des travaux\u00a0\u00bb.<\/p>\n

La cour statue, donc, que la fin des travaux est survenue en date du 26 mai 2011 et que, de ce fait, l\u2019hypoth\u00e8que l\u00e9gale de Lavoie a \u00e9t\u00e9 publi\u00e9e avant l\u2019expiration du d\u00e9lai pr\u00e9vu par la loi.<\/p>\n

Pour toute question ou commentaire, n\u2019h\u00e9sitez pas \u00e0 communiquer avec l\u2019auteur de cette chronique.<\/p>\n

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\n
\n

1 Couvertures nationales inc. c. 9179-0063 Qu\u00e9bec inc. et als.<\/i>,500-22-172841-101, jugement de l\u2019honorable Jacques Paquet, j.c.Q., 6 mai 2011<\/span><\/p>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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