Une compagnie d’assurance subrogée dans les droits du créancier hypothécaire est autorisée à exercer son droit de retrait afin de soustraire l’immeuble de la vente pour taxes

Hiver 2014

Le 28 avril 2008, le Tribunal ordonne le délaissement forcé d’un immeuble au prix de 185 000,00 $. Le 18 août 2009, le créancier hypothécaire ayant obtenu jugement se fait payer et consent à signer une cession de créance en faveur de l’Unique Assurances Générales (l’Unique).

L’Unique publie la cession hypothécaire le 23 juin 2010 en omettant toutefois de publier un avis d’adresse de façon concomitante. Le 2 mars 2011, le Tribunal accueille une requête de l’Unique pour modifier le prix de vente au montant de 65 000,00 $ et le 2 août de la même année, une offre d’achat est acceptée. Lors des vérifications usuelles du notaire afin de conclure la vente, celui-ci se rend compte que la Ville de Boisbriand a vendu l’immeuble le 17 novembre 2011 à la suite d’une procédure de vente pour impôts fonciers impayés. Cette vente forcée aux enchères est intervenue au prix de 99 708,25 $.

Le notaire instrumentant reçoit donc le mandat pour le compte de l’Unique, en sa qualité de « tierce personne », d’aviser l’adjudicataire de son exercice du droit de retrait de l’immeuble. Dans le dossier intervient le Grand séminaire rabbinique Tash Montréal en invoquant un droit de premier refus ou de préemption. De son côté, l’adjudicataire ayant reçu l’immeuble lors de la vente pour taxes s’oppose à ce que l’Unique exerce son droit de retrait, invoquant que les conditions requises par la loi pour que ce retrait soit valide ne seraient pas remplies.

La Cour rappelle les dispositions législatives applicables pour souligner qu’afin de faire revenir l’immeuble dans le patrimoine de l’ancien propriétaire, un tiers n’a qu’à remplir les mêmes exigences que celles qui sont requises à l’égard du propriétaire si ce dernier exercerait lui-même le retrait, en autant que ce retrait soit exercé « au nom et pour le profit seulement de celui qui en était le propriétaire au tant de l’adjudication », afin de rencontrer les exigences de l’article 533 de la Loi sur les cités et villes (L.c.v.).

La Cour est d’avis que le créancier hypothécaire n’a pas à démontrer que le propriétaire antérieur ait à tirer profit de l’exercice du droit de retrait pour que celui-ci soit valide. Ainsi, « le fait que l’Unique se soit engagée à transférer l’immeuble à un tiers une fois le retrait exercé ne constitue pas un obstacle capital à l’exercice de ce droit : rien ne s’oppose à ce que la personne qui exerce le retrait ne le fasse en vue de s’avantager elle-même ». La Cour conclut donc que la demanderesse, l’Unique, pouvait valablement exercer le droit de retrait.

Quant à l’exercice du droit de préemption, celui-ci ne peut être opposable à l’Unique étant donné qu’il ne s’agit que d’un droit personnel qui n’est pas rattaché à l’immeuble comme le serait un droit réel. Puisque la personne chargée par la Cour pour vendre l’immeuble n’est pas tenue aux obligations personnelles du propriétaire, cette disposition, si tant elle qu’elle existe toujours, ne saurait être soulevé à l’encontre du droit de l’Unique.

L’Unique, assurances générales c. Schwartz, C.S. 700-17-009411-124, jugement du 13 janvier 2014, Juge Stéphane Sansfaçon.

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