Le tribunal exerce sa discrétion pour réduire l’assiette d’une hypothèque légale

1 octobre 2015 | Jean-François Gauvin | Montréal

Journal Constructo – 20 octobre 2015

La Cour supérieure a été saisie, cet été, d’un litige relativement à la construction de la Tour Aimia/Altoria située sur la Place Victoria, au centre-ville de Montréal. Ce projet inclut la Tour Altoria de 24 étages de 145 unités de condos, dont 19 étaient toujours invendus. La Tour Aimia (bloc Viger) est, quant à elle, composée d’espaces à bureaux de 10 étages et de 6 niveaux de stationnement. C’est Magil Construction Corporation (« Magil »)qui agit à titre d’entrepreneur général du projet, à la demande des propriétaires.

Dans le cadre des travaux, Magil a engagé la compagnie Capital Carpets à titre de sous-traitant pour compléter les travaux de céramique et de plancher de bois dans les tours Altoria et Aimia au coût de 2 512 203,75 $. Le 29 mai 2015, un litige intervenu entre Magil et Capital Carpets force cette dernière à publier une hypothèque légale au montant de 870 606,92 $ sur l’ensemble des lots composant la Tour Aimia/Altoria. Ainsi, tant les condominiums vendus que les condominiums invendus se retrouvaient grevés de l’hypothèque, ainsi que la tour à bureaux avec les stationnements.

Les requérants et propriétaires de l’immeuble demandent donc au tribunal de réduire l’assiette de l’hypothèque légale de construction inscrite par Capital Carpets afin qu’elle ne subsiste que sur la tour d’espace à bureaux Aimia, soit le bloc Viger avec le stationnement. Selon les requérants, la réduction de l’hypothèque légale de Capital Carpets sur cette tour est amplement suffisante pour couvrir sa créance, qui est, par ailleurs, contestée. Les requérants invoquent le préjudice à l’égard des unités déjà vendues ainsi qu’à l’égard de celles qui sont encore invendues, puisqu’il devient pratiquement impossible de tenter de vendre ces dernières. Quant à celles déjà vendues, les contrats de cession stipulent qu’aucun avis d’hypothèque légale n’est inscrit sur l’immeuble, faisant en sorte que les vendeurs pourraient se retrouver à devoir indemniser les acheteurs.

Invoquant l’article 2731 du Code civil du Québec (C.c.Q.), les propriétaires des deux tours demandent au tribunal de prononcer une ordonnance de réduction des hypothèques portant sur les immeubles concernés, et c’est cette question que le juge saisi de l’affaire doit trancher.

L’article 2731 C.c.Q. prévoit ce qui suit :

« 2731. À moins que l’hypothèque légale ne soit celle de l’État ou d’une personne morale de droit public, le tribunal peut, à la demande du propriétaire du bien grevé d’une hypothèque légale, déterminer le bien que l’hypothèque pourra grever, réduire le nombre de ces biens ou permettre au requérant de substituer à cette hypothèque une autre sûreté suffisante pour garantir le paiement; il peut alors ordonner la radiation de l’inscription de l’hypothèque légale. »

La décision

La demande est par ailleurs contestée par Capital Carpets, qui soutient, à titre subsidiaire, que si l’assiette de son hypothèque légale devait effectivement être réduite par le tribunal, l’ensemble de la plus-value conférée au projet devrait être reportée en totalité sur la Tour Aimia.

Le tribunal constate tout d’abord que la valeur municipale et marchande de la Tour Aimia est amplement suffisante pour couvrir la créance alléguée de Capital Carpets.

Le tribunal constate aussi que l’article 2731 C.c.Q. fait appel au pouvoir discrétionnaire de la Cour et que chaque cas doit être traité selon les faits en l’espèce.

Le juge a également étudié l’ensemble du projet afin de déterminer si l’on était en présence d’une seule unité d’exploitation, malgré les différents lots inscrits au registre foncier et le fait qu’il y ait plus d’un propriétaire pour l’ensemble de ses lots. Cette question était d’importance puisqu’en cas d’insuffisance de fonds lors d’une éventuelle vente, une ventilation devrait s’opérer, conformément à l’arrêt de la Cour d’appel Construction Delaumar inc. c. Verrières Val des arbres inc. (Séquestre de), 2012 QCCA 985 (CanLII).

Les six critères suivants devaient donc être appliqués :

  • Contrat unique ou contrats multiples;
  • Prix unique pour l’ouvrage ou prix individualisé;
  • Exécution simultanée des travaux ou échéancier distinct pour chaque unité;
  • Livraison distincte ou commune des matériaux;
  • Propriétaire unique ou propriétaires distincts;
  • Autonomie des différentes constructions;

Puisque la jurisprudence a établi que chacun de ces six critères n’était pas déterminant en soi, mais qu’ils devaient tous être soupesés selon les circonstances de chaque dossier, le tribunal a conclu que les parties sont bien en présence d’une seule unité d’exploitation.

Une ordonnance est donc rendue prévoyant essentiellement ce qui suit (notre traduction) :

«DÉCLARE que l’immeuble constitue une seule unité d’exploitation;

AUTORISE que l’hypothèque soit reporté et ne porte que sur les lots 5 336 254 et 5 336 255 de la Tour Aimia;

DÉCLARE que la totalité de la plus-value ajoutée à l’immeuble par les travaux effectués par Capital Carpets soit reportée sur les deux lots ci-haut mentionnés, soit la Tour Aimia. »

Cet article est paru dans l’édition du mardi 20 octobre 2015 du journal Constructo

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