Destruction d’une propriété par un incendie : Incidence sur le rôle d’évaluation foncière au Québec

21 juin 2018 | Adina Georgescu | Montréal

Canadian Property Tax Association

Toutes les propriétés au Québec doivent être inscrites au rôle d’évaluation foncière municipal, qui recense, entre autres, la valeur de chacune d’entre elles[1].

Les rôles d’évaluation foncière du Québec sont triennaux. L’article 174 de la Loi sur la fiscalité municipale (la « LFM ») énumère les diverses circonstances dans le cadre desquelles un évaluateur municipal doit exceptionnellement modifier le rôle pendant un cycle. Le paragraphe 174(6) prévoit ainsi la modification du rôle pour « refléter la diminution de valeur d’une unité d’évaluation à la suite de l’incendie, de la destruction, de la démolition ou de la disparition de tout ou partie d’un immeuble faisant partie de l’unité ».

La Cour d’appel du Québec a statué que l’intention du législateur avait été de créer un rôle immuable[2], c’est-à-dire un rôle qui ne pouvait être modifié que selon les prescriptions de la loi. En conséquence, les tribunaux ont interprété de manière restrictive l’article 174, le considérant comme une exception au principe d’immuabilité[3]. Or, le paragraphe (6) permet une certaine souplesse. Les éléments qui y sont énumérés ont souvent été jugés non exhaustifs. Par exemple, la Cour du Québec a statué que la contamination graduelle d’un immeuble pouvait donner lieu à la modification du rôle par un évaluateur[4]. Le présent article porte uniquement sur l’application du paragraphe 174(6) de la LFM dans le cas de la destruction par un incendie.

Procédure

Un évaluateur qui sait qu’un incendie a endommagé une propriété doit réaliser une nouvelle évaluation. Pour ce faire, il peut « visiter et examiner un bien situé dans le territoire de la municipalité locale […][5] ».

Il faut noter que certains tribunaux ont statué que les municipalités, à la suite d’un rapport d’incendie, ont l’obligation d’informer les évaluateurs de cet incendie[6], les amenant ainsi à accomplir leur devoir de modification du rôle en vertu de l’article 175[7].

Après l’évaluation d’une propriété à la suite d’un incendie, un certificat de modification est transmis au greffier de la municipalité intéressée[8]. Le propriétaire est avisé de toute modification au rôle et des raisons la justifiant par un avis de modification[9]. Le changement s’applique rétroactivement à la date de l’incident, soit l’incendie[10].

Détermination de la valeur

En cas d’incendie, l’évaluateur municipal effectue une nouvelle évaluation pour déterminer la valeur réelle de l’unité, soit sa « valeur d’échange sur un marché libre[11] ». Pour ce qui est des conditions du marché qui seront prises en compte, la date de référence est celle qui a servi à établir le rôle original. Cela signifie que la modification de la valeur d’une unité d’évaluation ne tient pas compte des fluctuations du marché depuis l’établissement du rôle[12]. De même, la valeur du terrain devrait demeurer inchangée, puisqu’il n’aura pas été affecté par l’incendie[13].

Recours

Si l’évaluateur ne modifie pas le rôle après la destruction de tout ou partie d’un immeuble par un incendie, une personne intéressée peut déposer une demande de révision en tout temps au cours de l’exercice financier pendant lequel est survenu l’incendie ou au cours de l’exercice suivant[14].

Si l’évaluateur a modifié le rôle, le propriétaire de l’immeuble peut déposer une demande de révision, ou exercer un recours en cassation ou en nullité[15]. Cette demande doit être déposée avant le 1er mai (soit au plus tard le 30 avril) qui suit l’entrée en vigueur du rôle, ou avant le 61jour qui suit l’expédition de l’avis de modification[16].

 

Cet article est paru dans l’infolettre du mois de juin du Canadian Property Tax Association


[1] Loi sur la fiscalité municipale, articles 76 et 15 [LFM]

[2] Sears Canada inc. c. Saint-Laurent (Ville), 1996 CanLII 5866 (QC CA)

[3] Sears Canada inc. c. Saint-Laurent (Ville), 1996 CanLII 5866 (QC CA); Marc Perron c. Bois-Des-Filion (Ville), 2015 CanLII 87795 (QC TAQ); Joly c. Ste-Marthe (Municipalité), 1999 CanLII 7054 (QC CQ), p. 11; Samuel Guay-Lafrance c. Saint-Colomban (Ville), 2017 CanLII 45216 (QC TAQ), par. 50; 109424 Canada inc. c. Laval (Ville), 2000 CanLII 17268 (QC CQ), par. 9

[4] 109424 Canada inc. c. Laval (Ville), 2000 CanLII 17268 (QC CQ)

[5] LFM, supra note 1, art. 15, art. 42, 43, 175

[6] De Sousa c. Montréal (Ville), 1998 CanLII 11557 (QC CS), par. 42

[7] Joly c. Ste-Marthe (Municipalité), 1999 CanLII 7054 (QC CQ)

[8] LFM, supra note 1, art. 15, art. 179

[9] Ibid., art. 189

[10] Morel c. St-Antoine-de-Tilly (Municipalité de) (T.A.Q., 2003-03-27), SOQUIJ AZ-50169585

[11] LFM, supra note 1, art. 42, 43, 175

[12] Ibid., art. 46

[13] 9160-4850 Québec Inc. c. Ville de Vaudreuil-Dorion, 2013 QCTAQ 11723, par. 82

[14] LFM, supra note 1, art. 131.2; Cogespro Richard Lafrance Inc. c. Morin-Heights (Municipalité), 2017 CanLII 43719 (QC TAQ), par. 20

[15] LFM, supra note 1, art. 181

[16] Ibid., art. 132