Responsabilité d’une caution solidaire lors de l’exercice d’une clause de renouvellement de bail

Summer 2013

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Dans cette affaire, 151 Mortagne s.e.n.c. (Mortagne) réclame certains montants à Groupe Sutton Action Inc. (Action) et à Groupe Sutton Harmonie Inc. (Harmonie) solidairement.  Ces montants représentent notamment les loyers commerciaux impayés pour les mois de mai, juin et juillet 2012, ainsi que les dommages-intérêts liquidés en vertu de la pénalité convenue à l’un des articles du bail, équivalant à des loyers représentant une période de six mois.

Les faits sont les suivants.  En décembre 2006, Action signe un bail pour la période du 1er novembre 2006 au 30 juin 2008 avec Mortagne.  En vertu de ce bail, le locataire s’engage à payer un loyer minimum calculé au taux net de 10,50 $ le pied carré, ainsi qu’une quote-part des frais d’exploitation et les taxes foncières, et ce, à titre de loyer supplémentaire.  En plus, le locateur a le droit de recevoir six mois de loyer, incluant le loyer minimum et la part proportionnelle des frais à titre de dommages-intérêts lors du défaut du locataire.  Le contrat de bail comporte également une clause de droit de premier refus.

En juillet 2007, Action cède son bail à Harmonie.  Mortagne consent par écrit à ce changement, conditionnellement à ce que les actionnaires et les garanties prévues au bail demeurent les mêmes.  En décembre 2007, Harmonie se prévaut de la clause d’option de renouvellement et procède au renouvellement du bail aux mêmes conditions pour une durée de cinq ans.  Mortagne n’informe ni Action ni son Président de ce renouvellement même s’ils ne sont pas parties à ce renouvellement de bail.

En octobre 2010, un transfert d’actions se produit au sein de Harmonie, ce transfert est réputé constituer une cession de bail selon les termes d’une des clauses prévues à ce bail.  À la même date, Mortagne approuve ladite cession et précise que cette approbation ne change pas les obligations prévues au bail et ne constitue pas non plus une novation.  Action n’est toujours pas informée de cette négociation.  À compter du 30 avril 2012, Harmonie cesse complètement de payer son loyer, mais continue quand même à exploiter son entreprise de courtage dans les lieux loués, pour finalement déguerpir des lieux entre le début et la mi-juillet 2012.

Harmonie ne conteste pas devoir le mois de juillet à titre de loyer impayé.  Mortagne a tenté de minimiser ses dommages à la suite de la résiliation du bail, en faisant les démarches nécessaires pour relouer son local le plus rapidement possible.  Même si Harmonie plaide que la pénalité doit être réduite parce qu’abusive et que seule une partie des frais communs devrait être accordée étant donné que le local était vacant, la Cour arrive à la conclusion que la part proportionnelle des frais du locataire doit être incluse dans le calcul des dommages-intérêts liquidés, puisqu’il n’y a pas vraiment de réduction significative des frais communs lorsqu’un local devient inoccupé, les taxes et les frais de gestion ne diminuant point.

Action ne conteste pas les sommes réclamées, mais conteste le lien de droit entre elle-même et Mortagne.  Action soulève le fait que Mortagne ne l’a pas informée du renouvellement du bail à son expiration, ainsi que de la cession de bail suivant le transfert d’actions au sein d’Harmonie.  Action ne conteste pas qu’elle a demeuré solidairement responsable des obligations engendrées par le bail, et ce, jusqu’au 30 juin 2008, fin de la première période du bail.  Action prétend que sa responsabilité prenait fin le 30 juin 2008, soit la fin du bail initial, puisque si elle avait appris qu’Harmonie avait l’intention de renouveler le bail, elle s’y serait opposé et aurait exigé qu’un nouveau bail avec Mortagne soit signé.

La Cour arrive à la conclusion qu’un débiteur solidaire doit être d’accord avec l’exercice des options de renouvellement, s’il est locataire, de manière à être lié par les obligations du bail qui sera renouvelé :  « Tous les codébiteurs solidaires principaux doivent agir de concert ».  Par ailleurs, la Cour souligne que pour le codébiteur solidaire, seulement caution, la situation est différente.  Ainsi, la Cour s’interroge si Action a été codébitrice solidaire principale ou codébitrice solidaire caution.  Après une brève analyse des intentions des parties lors de la conclusion du bail en question, la Cour conclut qu’Action demeure responsable des obligations contenues au bail à la suite d’une cession de ce dernier.

La Cour décrit trois conditions cumulatives devant être satisfaites pour qu’Action puisse être libérée des obligations du bail à la suite de l’exercice de l’option de renouvellement par Harmonie .

Tout d’abord, le cautionnement doit constituer une sûreté.  Dans le présent cas, Action mettait à la disposition de Mortagne l’actif d’un autre patrimoine, octroyant par le fait même une sûreté personnelle.

Par la suite, Action devait être considérée comme un tiers au sens de l’article 1881 du Code civil du Québec.  À la suite de la cession de bail, Harmonie devient le vrai locataire alors que Mortagne demeure le locateur, Action devenant ainsi un tiers au contrat demeurant seulement responsable solidairement avec le locataire.  La Cour rajoute qu’Action est un tiers au bail, d’autant plus par le manquement de Mortagne de l’informer de l’exercice de la clause de renouvellement, ainsi que de la cession subséquente du bail résultant du transfert d’actions d’Harmonie.

Finalement, le bail doit avoir été reconduit.  Dans ce cas, il est clair qu’Harmonie a exercé la clause de renouvellement et a, par conséquent, reconduit expressément ce bail.

Étant donné que les trois conditions sont remplies, le cautionnement solidaire consenti par Action ne s’étendait qu’au bail initial qui a pris fin le 30 juin 2008. La Cour souligne que l’exercice d’une clause de renouvellement constitue un nouveau contrat de bail.  L’option de renouvellement ne fait pas partie du contrat de bail, malgré qu’elle soit énumérée à l’une de ses conditions.  La clause de reconduction d’un bail s’apparenterait davantage à l’offre et est donc un engagement juridique unilatéral.  Cet engagement juridique unilatéral crée le contrat de bail qui ne sera formé qu’au moment où le locateur reçoit l’acceptation du locataire d’exercer cette option de renouvellement.

Étant donné ce qui précède, le Tribunal conclut qu’Action « ne peut pas être liée par les obligations d’un nouveau contrat, un bail auquel n’a pas consenti ».

De plus, la Cour ajoute que même si les circonstances avaient été différentes, Mortagne a manqué à son obligation d’information envers la caution en omettant de l’informer notamment de l’exercice de la clause de renouvellement du bail par Harmonie.  Ce manquement essentiel de Mortagne constitue donc une fin de non recevoir de sa réclamation à l’égard d’Action.

Une requête pour obtenir l’autorisation de porter en appel cette décision a été présentée et rejetée par la Cour d’appel.

151 Mortagne s.e.n.c. c. Groupe Sutton-Action Inc. et Groupe Sutton Harmonie Inc., C.S. 505-22-020123-123, jugement du 8  mai 2013, Juge Chantal Sirois.

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