Les travaux ont une fin, mais quand survient-elle?

June 2012 | Antonio Iacovelli

( Available in French only )

Le Code civil du
Québec
(« CCQ ») confère
à certains intervenants impliqués dans la réalisation d’un projet de
construction, le droit de bénéficier de l’hypothèque légale de la construction.
Celle-ci est acquise en « faveur des architecte, ingénieur, fournisseur de
matériaux, ouvrier, entrepreneur ou sous-entrepreneur, à raison des travaux
demandés par le propriétaire de l’immeuble, ou à raison des matériaux ou
services qu’ils ont fournis ou préparés pour ces travaux. »; c’est ce
qu’énonce l’article 2726 CCQ. À l’exception de l’ouvrier, les bénéficiaires
potentiels qui n’ont pas contracté directement avec le propriétaire de
l’immeuble ne peuvent bénéficier d’une hypothèque légale à moins de valablement
dénoncer leur contrat.

L’article suivant, soit 2727 CCQ, énonce quant à lui que l’« hypothèque
légale en faveur des personnes qui ont participé à la construction ou à la
rénovation d’un immeuble subsiste, quoiqu’elle n’ait pas été publiée, pendant
les 30 jours qui suivent la fin des travaux » (je souligne). L’hypothèque
légale de la construction, afin qu’elle soit recevable, doit donc être publiée
au plus tard 30 jours après la fin des travaux. Mais qu’en est-il de cette
« fin des travaux »? Quand survient-elle?

Afin de répondre aux questions précédentes, nous nous
référons à l’article 2110 CCQ  au sujet de la réception de
l’ouvrage : « Le client est tenu de recevoir l’ouvrage à la fin
des travaux
; celle-ci a lieu lorsque l’ouvrage est exécuté et en état de
servir conformément à l’usage auquel on le destine
 ». Donc, la fin des
travaux survient lorsque l’ouvrage est en état de servir conformément à l’usage
auquel il est destiné.

Toujours confus? Vous n’êtes pas seuls. La jurisprudence qui
traite la question de la fin des travaux est abondante, ce qui veut dire que,
dans les faits, la survenance de la fin des travaux n’est pas toujours d’une
clarté limpide et les justiciables s’adressent souvent aux tribunaux afin que
ceux-ci tranchent la question à savoir « à quand remonte la date de la fin
des travaux ».

La jurisprudence qui découle des décisions portant sur la
fin des travaux nous enseigne que celle-ci survient quand l’ouvrage est prêt
avec tout ce qui est inclus au contrat.

Prenons l’exemple de la réfection d’une toiture qui est
presque complétée sauf pour l’installation d’un larmier remis à un mois plus
tard. Même si l’installation du larmier peut représenter qu’une partie
relativement mineure de la réfection totale d’une toiture, si la pose du
larmier est incluse au contrat en question, bien c’est au moment où le larmier
est posé que survient alors la fin des travaux. Ainsi, le délai de trente jours
ne commence à compter qu’à partir de la pose du larmier1.

Ainsi, lorsque les travaux ne sont pas prévus au contrat,
leur inexécution ne retarde pas la fin des travaux dans la mesure où leur
inexécution ne fait pas en sorte que l’ouvrage ne peut être utilisé
. S’il
reste encore d’autres travaux à exécuter avant que l’ouvrage puisse être
utilisé, on ne peut conclure qu’il y a fin des travaux.

Ce dernier critère est aussi important car il porte sur la
notion figurant à l’article 2110 CCQ voulant que l’ouvrage doit être apte à
l’usage auquel il est destiné. L’impact de ce critère se fait ressentir dans le
cadre de projets où plusieurs sous-entrepreneurs exercent leur travail sous des
contrats distincts. Il n’y a pas multiples fins des travaux propres aux divers
sous-traitants mais une seule et unique fin des travaux survenant lorsque le
dernier sous-entrepreneur a exécuté de façon intégrale son contrat et que l’ouvrage
est prêt à être utilisé.

Application des principes

Le 19 décembre 2011, ces principes ont guidé de nouveau les
tribunaux dans l’affaire Les Placements
Maléjo inc.
c. Construction Richard
Lavoie & associés inc.
où la
Cour supérieure a reconnu que l’avis d’hypothèque légale d’un
entrepreneur en construction avait été publié avant l’expiration du délai de 30
jours prévu par l’article 2727 CCQ.

Dans cette affaire, Construction Richard Lavoie & associés
inc. (ci-après « Lavoie »),
dont les services avaient été retenus pour des travaux de menuiserie
conformément à un contrat conclu le 28 octobre 2010, avait publié un avis
d’hypothèque légale sur l’immeuble concerné en date du 11 avril 2011, lequel appartenant
à Les Placements Maléjo inc. (« Maléjo »).

Maléjo s’est adressée au tribunal pour obtenir la radiation
de l’hypothèque légale de Lavoie en alléguant que la fin des travaux était
survenue le 25 février 2011 et que la publication par Lavoie de son hypothèque
légale en date du 11 avril 2011 était donc tardive.

Une série de témoins est venue affirmer au tribunal que tout
était terminé en date du 25 février 2011 et que l’immeuble—en l’espèce un
immeuble à logement—était prêt pour accueillir les premiers locataires.

Sauf qu’il restait des travaux de revêtement extérieur qui
étaient projetés mais reportés au printemps et qui ont finalement été réalisés
du 13 au 26 mai 2011 par un tiers, Artek Constructions inc.

Cependant, la cour, en évaluant la preuve testimoniale faute
de précisions écrites au contrat du 28 octobre 2010, en est arrivée à la
conclusion que ces travaux avait initialement été confiés à Lavoie dans le
cadre du contrat du 28 octobre 2010 et que, n’eût été d’un différend entre
Maléjo et Lavoie, c’est cette dernière qui les aurait complétés et non le
tiers.

Ainsi, la cour décide que bien que les logements de
l’immeuble étaient prêts à être habités le 25 février 2011, l’ouvrage prévu au
contrat du 28 octobre 2010 n’était pas complètement terminé, puisqu’il restait
toujours les travaux de revêtement extérieur. Le tribunal nous rappelle que
« de menus travaux, telle la pose de doubles-fenêtre, de coupe-feu, de
métal autour d’une cheminée retardent la fin des travaux ».

La cour statue, donc, que la fin des travaux est survenue en
date du 26 mai 2011 et que, de ce fait, l’hypothèque légale de Lavoie a été
publiée avant l’expiration du délai prévu par la loi.

Pour toute question ou commentaire, n’hésitez pas à
communiquer avec l’auteur de cette chronique.



Couvertures nationales inc. c. 9179-0063 Québec inc. et als.,500-22-172841-101, jugement de l’honorable Jacques Paquet,
j.c.Q., 6 mai 2011

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