Journal Constructo – 20 octobre 2017
Toute nouvelle construction entraîne son lot de désagréments pour les voisins. Évidemment, plus la construction envisagée est importante, plus les désagréments seront importants et plus ils dureront longtemps. Dans un tel contexte, les voisins d’une nouvelle construction ont-ils un recours contre le promoteur pour les troubles subis durant les travaux?
Le 26 septembre dernier, la Cour d’appel, dans l’affaire Laflamme c. Groupe Norplex inc. [1], s’est prononcée à ce sujet.
Cet arrêt fait suite à une décision rendue par la Cour supérieure en janvier 2015 [2]. Dans cette affaire, la Cour a rejeté le recours de certains propriétaires qui se plaignaient des désagréments occasionnés par le constructeur et le promoteur d’un nouvel immeuble de huit étages comportant 82 unités de condominium sur le terrain adjacent au leur, jusqu’alors vacant.
Les faits en cause s’inscrivent dans le cadre de la construction du projet Europa, sur la rue Richelieu, à Québec. Les demandeurs, voisins de l’immeuble en construction, prétendent que les désagréments de la construction de l’immeuble, à savoir, le bruit, la poussière ainsi que l’impossibilité d’avoir accès à leur stationnement durant la construction, constituent une situation infernale, et réclament la somme totale de 400 000 $ à titre de dommages.
Après avoir entendu les témoignages, le juge de première instance conclut, dans un premier temps, qu’aucun recours à l’encontre du gestionnaire de projet Norplex n’était possible. Quant à la responsabilité du promoteur, la Cour conclut que la construction de l’immeuble avait certes occasionné certains désagréments pour les propriétaires, mais que, dans les circonstances, les désagréments n’excédaient pas la limite de la tolérance normale entre voisins. Quant à l’impossibilité pour certains propriétaires d’avoir accès à leur espace de stationnement, le tribunal retient que le promoteur avait loué des espaces de stationnement à une distance d’environ 100 mètres de leur résidence afin de les accommoder. Ce faisant, le juge de première instance rejette le recours.
La Cour d’appel infirme en partie le jugement de première instance et octroie la somme totale de 11 000 $ aux propriétaires qui se sont vus priver de l’usage de leur stationnement durant la période des travaux.
Quant au trouble de voisinage, la Cour réitère les critères qui doivent être pris en considération afin d’établir s’il y a trouble de voisinage. Trois critères de base doivent être étudiés : la nature des terrains, leur situation et les usages locaux. À ces trois critères doivent s’ajouter les critères de la récurrence et de la gravité du trouble.
La Cour retient que le développement immobilier représentait un inconvénient normal puisque le terrain est situé en milieu urbain, en plein cœur de la ville, dans un secteur en développement où se trouvent d’autres immeubles à vocation semblable. Conclure autrement ferait en sorte que la construction d’un bâtiment en milieu urbain entraînerait automatiquement la responsabilité pour trouble de voisinage du propriétaire qui construit.
De plus, il a été démontré que la construction avait été réalisée en grande partie de jour, la semaine, et en respect de toutes les normes municipales applicables quant au bruit et aux heures de réalisation des travaux. La Cour rejette donc le recours pour trouble de voisinage.
Malgré tout, la Cour d’appel prend le soin de préciser que le jugement ne signifie pas qu’un chantier de construction ne peut constituer un trouble de voisinage, mais qu’en l’espèce, tel n’était pas le cas.
Étant donné le nombre important de développements immobiliers de condominiums, ce jugement, qui illustre bien les bases du trouble de voisinage, est certainement intéressant pour tous développeurs immobiliers. Toutefois, il est important de préciser que chaque cas demeure un cas d’espèce et que les faits doivent être analysés individuellement au cas par cas.
Cet article est paru dans l’édition du 20 octobre 2017 du journal Constructo.
[1] Laflamme c. Groupe Norplex inc., 2017 QCCA 1459
[2] Copropriété 889 Richelieu c. Groupe Norplex inc., 2015 QCCS 255
